【完全版】不動産相続と譲渡税のすべて｜賢く売却するためのポイント

2026年1月22日2026年1月27日

相続した不動産の売却を検討中の方へ。譲渡税の計算方法から、長期・短期の違い、相続空き家の3000万円特別控除や取得費加算の特例など、税負担を軽減する活用法まで徹底解説します。さらに、最適な売却戦略、税理士相談のメリット、相続登記や確定申告の注意点も網羅。この記事を読めば、相続不動産を賢く売却し、手残りを最大化するための具体的な知識とノウハウが全て手に入ります。

1. 不動産相続後の譲渡税を徹底解説

不動産を相続した後に売却を検討する際、最も気になる税金の一つが「譲渡税」ではないでしょうか。譲渡税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金であり、その金額は売却価格や取得費、所有期間によって大きく変動します。ここでは、相続した不動産を売却する際に発生する税金の種類から、譲渡所得税の計算方法、そして長期譲渡と短期譲渡による税額の違いまで、詳しく解説します。

1.1 相続した不動産を売却する際の税金の種類

相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税だけでなく、いくつかの税金や費用が発生します。これらの税金や費用を事前に把握しておくことで、手残り額を正確に計算し、売却計画を立てることができます。

譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税＋住民税）
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。国に納める所得税と、お住まいの自治体に納める住民税があり、さらに2037年までは復興特別所得税が上乗せされます。この譲渡所得税が、不動産売却における税負担の大部分を占めることになります。
印紙税
不動産の売買契約書に貼付する税金です。契約金額に応じて税額が異なります。
登録免許税
相続した不動産を売却する前に、被相続人から相続人へ名義変更（相続登記）を行う際に発生する税金です。また、買主がローンを組む際に設定される抵当権抹消登記費用なども含まれる場合がありますが、これは売主負担となることは稀です。
消費税
個人の居住用不動産や土地の売却には消費税はかかりませんが、不動産会社に支払う仲介手数料や、建物の解体費用などには消費税が課税されます。
仲介手数料
不動産会社に売却を依頼した場合に発生する費用です。税金ではありませんが、売却にかかる大きな費用の一つとして考慮する必要があります。

これらの税金や費用を総合的に考慮し、売却による最終的な手取り額を試算することが重要です。

1.2 譲渡所得税の計算式と具体的なシミュレーション

譲渡所得税は、以下の計算式で算出される「譲渡所得」に対して課税されます。

譲渡所得＝収入金額－ (取得費＋譲渡費用)

各項目について詳しく見ていきましょう。

収入金額
不動産を売却した代金のことです。
取得費
売却した不動産を被相続人が取得したときの購入代金や、購入手数料、設備費、改良費などの合計額から、建物の減価償却費相当額を差し引いた金額です。相続した不動産の場合、この取得費は被相続人が購入した時点の金額を引き継ぎます。
譲渡費用
不動産を売却するために直接かかった費用のことです。具体的には、不動産会社に支払う仲介手数料、印紙税、測量費、建物の解体費用、売買契約書作成費用などが該当します。

【取得費が不明な場合の注意点】
相続した不動産の取得費が不明な場合、例えば古い物件で売買契約書が見つからないなどのケースでは、売却価格の5%を「みなし取得費」として計算することになります。このみなし取得費は実際の取得費よりも大幅に低くなることが多く、結果として譲渡所得が大きくなり、譲渡所得税の負担が増加する可能性が高いです。そのため、可能な限り取得費を証明できる書類を探すことが非常に重要です。

1.2.1 具体的なシミュレーション

仮に、以下のような条件で不動産を売却した場合の譲渡所得を計算してみましょう。

売却価格（収入金額）：3,000万円
取得費：1,000万円（被相続人の購入費用）
譲渡費用：100万円（仲介手数料、印紙税など）

譲渡所得＝ 3,000万円－ (1,000万円＋ 100万円) ＝ 1,900万円

この1,900万円が譲渡所得となり、この金額に対して税率を掛けて譲渡所得税が計算されます。税率は、次に解説する「長期譲渡」か「短期譲渡」かによって大きく異なります。

1.3 長期譲渡と短期譲渡で税額はどう変わるか

不動産の譲渡所得税は、その不動産を所有していた期間によって税率が大きく変わります。この所有期間の区分が「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」です。

長期譲渡所得
不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合に適用されます。税率が低く設定されています。
短期譲渡所得
不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合に適用されます。税率が高く設定されています。

相続した不動産の場合、所有期間は被相続人がその不動産を取得した日から計算されます。つまり、相続人が実際に所有していた期間ではなく、被相続人の所有期間を引き継ぐという点がポイントです。

1.3.1 税率の違い

長期譲渡所得と短期譲渡所得では、以下の通り税率が大きく異なります。

区分	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
長期譲渡所得 (所有期間5年超)	15%	5%	所得税額の2.1%	20.315%
短期譲渡所得 (所有期間5年以下)	30%	9%	所得税額の2.1%	39.63%

上記の税率は、2037年までの復興特別所得税を含むものです。ご覧の通り、短期譲渡所得の税率は長期譲渡所得の約2倍近くにもなります。そのため、売却時期を検討する際には、この所有期間が5年を超えるかどうかが非常に重要な判断基準となります。

例えば、先ほどのシミュレーションで計算した譲渡所得1,900万円に対して、それぞれの税率を適用すると以下のようになります。

長期譲渡所得の場合：
1,900万円 × 20.315% ＝ 385万9,850円
短期譲渡所得の場合：
1,900万円 × 39.63% ＝ 752万9,700円

このように、所有期間によって税額に約367万円もの大きな差が生じることがわかります。相続した不動産の売却を検討する際は、必ず所有期間を確認し、税負担を考慮した上で売却計画を立てるようにしましょう。

2. 譲渡税の負担を軽減する特例と控除

不動産を相続し、その後に売却する際にかかる譲渡税は、その金額が大きくなりがちです。しかし、国税庁が定めている特定の条件を満たすことで、税負担を大幅に軽減できる特例や控除が存在します。これらの制度を理解し、適切に活用することは、賢く不動産を売却するために不可欠です。

2.1 相続空き家の3000万円特別控除を活用する

相続によって取得した空き家を売却する際に適用されるのが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除」です。これは、相続した空き家の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる非常に強力な特例であり、要件を満たせば大きな節税効果が期待できます。

2.1.1 特例の適用条件と必要書類

この3,000万円特別控除を適用するためには、複数の厳しい条件を満たす必要があります。主な適用条件と、確定申告時に必要となる書類を以下にまとめました。

【適用条件】

項目	詳細
対象不動産	相続により取得した家屋およびその敷地等
被相続人の居住状況	被相続人が相続開始直前まで居住していたこと（一人暮らしであること）
家屋の建築時期	昭和56年12月31日以前に建築された家屋であること
売却時期	相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
売却価格	譲渡対価が1億円以下であること
売却後の状況	家屋を取り壊して更地として売却するか、または耐震リフォームをして売却すること
相続人の居住状況	相続人がその家屋に居住していないこと
その他	事業用や貸付用に使用されていた家屋ではないこと

【必要書類】

書類名	概要・用途
被相続人居住用家屋等確認書	市区町村長が発行する、特例の適用要件を満たすことを証明する書類
売買契約書の写し	不動産の譲渡日や譲渡対価を確認
戸籍謄本	相続関係を証明
住民票の除票	被相続人の居住状況を証明
家屋の登記事項証明書	家屋の建築時期や所有者を確認
除却工事請負契約書等	家屋を取り壊して売却した場合に必要
耐震基準適合証明書等	耐震リフォームをして売却した場合に必要

これらの条件や書類は複雑なため、事前に税理士や専門家への相談をおすすめします。

2.2 相続財産に係る譲渡所得の取得費加算の特例

この特例は、「相続税の取得費加算の特例」とも呼ばれ、相続した不動産を売却する際に支払った相続税の一部を、その不動産の取得費に加算できる制度です。取得費が増えることで譲渡所得が減少し、結果として譲渡税の負担を軽減することができます。

適用を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

相続や遺贈により取得した財産であること。
その財産について相続税が課税されていること。
その財産を、相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内に譲渡していること。

この特例は、特に相続税を支払った後に不動産を売却するケースで有効です。計算方法は複雑なため、国税庁のウェブサイトや税理士のアドバイスを参考にしてください。

2.3 その他の譲渡所得税の特例制度

上記の特例以外にも、状況に応じて適用できる譲渡所得税の特例制度がいくつか存在します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除（マイホーム特例）
自身が居住していたマイホームを売却した場合に適用される特例で、相続空き家の特例とは別の制度です。所有期間の長短に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円が控除されます。
特定の居住用財産の買換え特例
マイホームを売却し、新たなマイホームに買い換える場合に、一定の要件を満たせば、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。
事業用資産の買換え特例
事業用の土地や建物などを売却し、特定の事業用資産に買い換える場合に、譲渡益に対する課税を繰り延べることができる特例です。

これらの特例は、それぞれ適用条件が細かく定められており、複数の特例を同時に適用できない場合もあります。ご自身の状況に最適な特例を見極めるためにも、専門家である税理士に相談し、具体的なシミュレーションを行うことが重要です。

3. 不動産売却を有利に進めるための戦略

3.1 売却時期を見極める重要性

不動産を相続し、その後の売却を検討する際、売却時期の判断は譲渡税の負担を大きく左右する重要な要素となります。市場の動向、税制上の特例、そして個人の事情を総合的に考慮し、最適なタイミングを見極めることが賢明な戦略です。

まず、不動産市場の状況は売却価格に直結します。景気の変動、金利の動向、地域開発の計画などが不動産価格に影響を与えるため、これらの情報を常に注視し、価格が上昇傾向にある時期を狙うことが望ましいでしょう。例えば、住宅ローン金利が低い時期は購入意欲が高まりやすく、売却がしやすくなる傾向があります。

次に、税制上の考慮点として、不動産の所有期間が非常に重要です。譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が大きく異なります。具体的には、所有期間が5年を超えるかどうかで「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、長期譲渡所得の方が税率が低く設定されています。このため、可能であれば所有期間が5年を超えるまで待ってから売却することで、譲渡税の負担を軽減できる可能性があります。特に、居住用不動産の場合、所有期間10年超で適用される軽減税率の特例（詳細は「譲渡税の負担を軽減する特例と控除」の章で解説）を視野に入れると、より有利な売却が可能になります。

さらに、売却を急ぐ必要がない場合は、不動産をリフォーム・リノベーションして資産価値を高めてから売却することも一つの戦略です。これにより、より高い価格での売却が期待でき、結果として手残り額を増やすことにつながります。

これらの要素を総合的に判断し、自身の状況に最も適した売却時期を見極めることが、譲渡税を抑えつつ不動産売却を成功させる鍵となります。

3.2 不動産の評価額を適正に把握する方法

不動産を売却する上で、その不動産の適正な評価額を把握することは、適切な売却価格を設定し、円滑な取引を進めるために不可欠です。評価額の把握にはいくつかの方法があり、それぞれの特徴を理解して活用することが重要です。

主な評価方法と特徴は以下の通りです。

評価方法	特徴	用途・メリット	注意点
不動産会社の査定	周辺の取引事例や市場動向に基づき、不動産会社が算出する評価額。簡易査定と訪問査定がある。	無料で手軽に依頼でき、実際の売却価格に近い目安が得られる。複数の会社に依頼することで比較検討が可能。	会社によって査定額にばらつきがある場合がある。あくまで売却の目安であり、鑑定評価ではない。
不動産鑑定士による鑑定評価	不動産鑑定士が、専門的な知識と手法に基づき、客観的かつ厳密に算定する評価額。	最も信頼性が高く、法的な効力を持つ。複雑な権利関係や特殊な不動産の評価に適している。	費用が高額になる傾向がある。評価に時間がかかる。
固定資産税評価額	市町村が固定資産税を課税するために算定する評価額。3年に一度見直される。	納税通知書で確認でき、手軽に把握できる。相続税や贈与税の算定基準の一つにもなる。	市場価格より低い傾向があるため、売却価格の目安としては適さない場合が多い。
路線価	国税庁が公表する、主要な道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額。	相続税や贈与税の算定基準となる。国税庁のホームページで確認可能。	土地のみの評価であり、建物は含まれない。市場価格とは異なる場合がある。
公示地価・基準地標準価格	国土交通省や都道府県が公表する、標準的な土地の価格。	土地取引の指標となる公的な価格。	特定の地点の価格であり、個別の不動産に直接適用するものではない。

これらの評価方法の中から、自身の不動産の種類や売却の目的、予算に応じて最適な方法を選択することが重要です。一般的には、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較検討することから始めるのが良いでしょう。特に、相続した不動産の場合、固定資産税評価額や路線価は相続税の計算には使われますが、実際の売却価格とは大きく異なる場合があるため、注意が必要です。

また、不動産の評価額は、立地、築年数、建物の状態、周辺環境、法規制など、様々な要因によって変動します。これらの要因を総合的に考慮し、客観的な視点から適正な評価額を把握することが、有利な売却戦略の第一歩となります。

3.3 税理士に相談すべきケースとメリット

不動産の相続から売却、そして譲渡税の申告に至る一連のプロセスは、専門的な知識を要する場面が多く、特に税務に関する判断は複雑になりがちです。税理士に相談することで、適切な税務処理を行い、不要な税負担を避けることが可能になります。

税理士に相談すべき主なケースとしては、以下のような状況が挙げられます。

相続人が複数おり、遺産分割協議が複雑な場合： 誰がどの不動産を相続し、その後の売却でどのような税金が発生するかなど、事前に税務上の影響を考慮した分割案を検討できます。
高額な不動産を売却する場合： 売却益が大きくなるほど譲渡税の額も大きくなるため、適用可能な特例や控除を最大限に活用し、税負担を軽減するための戦略が必要です。
相続空き家の3,000万円特別控除など、特定の特例の適用を検討している場合： 特例にはそれぞれ厳格な適用条件があり、必要書類も多岐にわたります。税理士はこれらの条件を正確に判断し、適用をサポートします。
取得費が不明確な場合： 相続した不動産の取得費が不明な場合、概算取得費を適用することになりますが、税理士は過去の資料調査などにより、実際の取得費を立証できる可能性を探ります。
複数の不動産を売却する場合や、他の資産との兼ね合いで税務上の影響を総合的に判断したい場合： 全体的な資産状況を考慮した上で、最も有利な売却戦略を立案できます。
税務調査への不安がある場合： 確定申告の内容に不備がないか事前に確認し、税務調査のリスクを低減できます。

税理士に相談するメリットは多岐にわたります。

正確な税額計算と確定申告の代行： 複雑な譲渡所得税の計算を正確に行い、期限内に確定申告を代行してもらうことで、申告漏れや誤りを防ぎ、ペナルティを回避できます。
適用可能な特例・控除の最大活用： 相続空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、適用可能な全ての特例や控除を見つけ出し、最大限に活用することで、合法的に税負担を軽減できます。
税務リスクの回避と安心感： 専門家による適切なアドバイスを受けることで、将来的な税務調査のリスクを低減し、安心して不動産売却を進めることができます。
売却戦略に関する助言： 売却時期の検討や、売却価格の設定など、税務の観点から最も有利な売却戦略について具体的な助言を得られます。

税理士は、不動産の売却における税務のプロフェッショナルです。早い段階で税理士に相談することで、長期的な視点での節税対策が可能となり、結果として手元に残る金額を最大化することにつながります。不動産会社は売却の仲介を行いますが、税務に関する専門的なアドバイスは税理士の領域であることを理解し、それぞれの専門家と連携しながら手続きを進めることが、成功への鍵となります。

4. 不動産相続から売却までの注意点

相続した不動産を売却する際には、特有の手続きや税務上の注意点が存在します。これらのポイントを事前に把握し、適切に対応することで、予期せぬトラブルを回避し、スムーズな売却を実現できます。

4.1 相続登記と名義変更の漏れがないか確認

相続した不動産を売却する上で、最も基本的ながら重要な手続きが相続登記（所有権移転登記）と名義変更です。故人（被相続人）名義のままでは不動産を売却することはできません。売買契約を締結するまでに、必ず相続人自身の名義に変更しておく必要があります。この手続きは、法務局で行われます。

2024年4月1日からは、相続登記が義務化されました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければ、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。過去に相続した未登記の不動産についても、2027年3月31日までに登記を行う必要があります。

相続登記を怠ると、以下のようなリスクが生じます。

売却機会の逸失: 買主が見つかっても、名義が変更されていないために売買契約が進まず、売却のチャンスを逃すことがあります。相続登記には数週間から2ヶ月程度かかる場合があるため、早めの着手が必要です。
権利関係の複雑化: 相続登記をせずに放置していると、新たな相続が発生する「数次相続」により、権利関係が複雑になり、手続きがさらに困難になる可能性があります。
共有者とのトラブル: 複数の相続人がいる場合、遺産分割協議がまとまらずに共有名義のまま放置されると、将来的に売却や管理に関する意見の相違からトラブルに発展しやすくなります。不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要となるため、一人でも反対すると売却できません。

相続登記の手続きは、司法書士に依頼することでスムーズに進めることができます。必要な書類は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書（遺言書がない場合）、固定資産税評価証明書など多岐にわたります。

4.2 確定申告の準備と必要書類

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い、譲渡所得税を納める必要があります。申告を怠ったり、期限に遅れたりすると、延滞税や無申告加算税といったペナルティが課されるため注意が必要です。

確定申告の際には、主に以下の書類が必要となります。

書類の種類	概要と注意点
確定申告書B	国税庁のウェブサイトからダウンロード、または税務署で入手可能です。
確定申告書第三表（分離課税用）	不動産売却による譲渡所得は、給与所得など他の所得とは分けて税額を計算する「分離課税」となるため、この第三表が必要です。
譲渡所得の内訳書（土地・建物用）	売却した不動産の所在地、売却額、経費などを記入する書類です。
売買契約書の写し（売却時・購入時）	売却時の契約書はもちろん、被相続人が不動産を購入した際の契約書も、取得費を証明するために非常に重要です。取得費が不明な場合、売却価格の5%を概算取得費とみなすことになり、税額が高くなる可能性があります。
譲渡費用を証明する領収書など	仲介手数料、測量費、印紙税、登記費用など、売却にかかった費用は経費として計上できます。領収書は必ず保管しておきましょう。
本人確認書類の写し	マイナンバーカード、運転免許証など。
登記事項証明書	売却した不動産の登記内容を証明する書類です。

特例や控除を適用する場合は、別途その要件を満たすための書類（例：居住用財産の3,000万円特別控除であれば、住民票の除票や戸籍の附票など）も必要になります。複雑な場合は、税理士に相談することをおすすめします。

4.3 不動産売却におけるトラブル事例と対策

相続した不動産の売却では、様々なトラブルが発生する可能性があります。主な事例と対策を理解し、事前に準備しておくことが重要です。

4.3.1 共有名義の不動産に関するトラブル

複数の相続人がいる場合、遺産分割協議がまとまらずに不動産を共有名義とすることがあります。しかし、共有名義の不動産は、売却や大規模な修繕、賃貸などを行う際に共有者全員の同意が必要となるため、トラブルの温床となりやすいです。

意見の相違: 売却価格や売却のタイミング、売却益の分配方法などで共有者間で意見が対立することがあります。
持分のみの売却: 共有持分は、他の共有者の同意なく単独で売却することが可能です。しかし、第三者が共有者として加わることで、見知らぬ人物が物件に出入りしたり、不当な価格での買取を要求されたりするトラブルに発展することがあります。
管理費用の負担: 不動産の維持管理費用について、負担割合や支払いに関して揉めるケースもあります。

【対策】
遺産分割協議の段階で、不動産を共有名義とすることは極力避け、現金化して分割する「換価分割」や、特定の相続人が取得して他の相続人に代償金を支払う「代償分割」を検討しましょう。合意形成が難しい場合は、弁護士や司法書士といった専門家を交えて話し合いを進めることが有効です。

4.3.2 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）に関するトラブル

不動産売却後、引き渡した物件に契約内容に適合しない点（不具合や欠陥）が見つかった場合、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負います。これは2020年4月の民法改正で「瑕疵担保責任」から名称と内容が変更されたものです。

具体例: シロアリ被害、雨漏り、建物の傾き、耐震性の不足、地中埋設物など。
相続物件特有の難しさ: 相続した不動産は、被相続人が長年住んでいたため、売主である相続人が物件の状態を詳細に把握していないケースが多く、引き渡し後に不具合が発覚しやすい傾向があります。

【対策】
売却前に建物の状況を詳細に調査し、判明した不具合は買主に正直に告知することが重要です。これを「告知義務」といい、故意に隠していた場合は、期間外であっても損害賠償請求や契約解除の対象となる可能性があります。不安な場合は、専門家による建物診断（ホームインスペクション）の実施や、不動産会社と相談して契約不適合責任の期間や範囲を限定する特約を設けることも検討しましょう。また、売主が契約不適合責任を負わない売買（現状有姿渡し）を希望する場合は、買取専門業者への売却も選択肢の一つです。