【2026年最新版】東京の不動産相続をスムーズに進めるための完全ガイド

「東京の不動産相続」は、高額な資産価値に伴う相続税負担、複雑な権利関係、そして多岐にわたる専門的な手続きが絡み合うため、非常に複雑です。本記事では、相続発生から名義変更、相続税対策、さらには共有名義や空き家問題といった東京特有の課題解決まで、スムーズに進めるための具体的な手順と対策を網羅的に解説します。この記事を読むことで、複雑な東京の不動産相続の全体像を把握し、適切な専門家選びのポイントまで明確に。相続の不安を解消し、安心して手続きを進めるための完全ガイドとしてご活用ください。

1. 東京の不動産相続 なぜ複雑なのか

東京における不動産相続は、他の地域と比較して特有の複雑さを抱えています。その背景には、東京という都市が持つ経済的・社会的特性が深く関わっています。単に法律や税金の問題だけでなく、高額な資産が絡むことによる心理的な側面や、都市ならではの不動産の特性が複雑さを増幅させる要因となります。

1.1 高額な不動産評価額と相続税負担

東京の不動産は、その立地や利便性から全国的に見ても非常に高い評価額となります。これにより、相続税の基礎控除額を超過しやすく、多額の相続税が発生する可能性が高まります。相続税の計算には、不動産の評価が大きく影響するため、正確な評価と適切な節税対策が不可欠となります。

特に、相続人が複数いる場合、評価額が高い不動産をどのように分割するかという問題は、しばしば相続人間の争いの種となります。公平な分割が難しく、最終的に不動産を売却して現金化するケースも少なくありません。

1.2 多様な不動産形態と権利関係の複雑さ

東京には、戸建て住宅、マンション、商業ビル、土地など、多種多様な不動産が存在します。それぞれの不動産には、借地権、借家権、区分所有権といった複雑な権利関係が絡み合うことが多く、相続時の手続きをより一層困難にしています。

例えば、古い建物の場合、登記情報が不完全であったり、権利者が多数にわたっていたりすることもあります。また、共有名義の不動産も多く、相続人が複数いる場合にその管理や処分について合意形成が難しいという課題も発生しがちです。

1.2.1 東京特有の不動産事情

複雑さを増す要因	具体的な内容
地価の高さ	相続税評価額が高額になりやすく、納税資金の確保が課題となる。
多様な不動産種類	マンション、戸建て、商業地、借地権付き建物など、評価方法や権利関係が異なる。
権利関係の複雑化	共有名義、借地借家関係、再建築不可物件など、処分が難しいケースがある。
都心部への集中	相続人が地方在住で、東京の不動産管理に手が回らない「空き家問題」につながることも。

1.3 相続人間の意見の相違と感情的な問題

不動産相続は、単なる財産の承継ではなく、故人の思いや家族の歴史が詰まったものです。特に東京の不動産は、その価値の高さから、相続人間の意見の対立が激しくなる傾向にあります。例えば、特定の相続人が住み続けたいと希望する一方で、他の相続人が売却を望むなど、利害が衝突することが少なくありません。

また、遺言書がない場合や、遺言書の内容が不明瞭な場合、法定相続分に基づいた分割が原則となりますが、不動産という物理的に分割が難しい財産であるため、感情的なしこりを残すケースも多々見受けられます。

1.4 専門知識の必要性と手続きの煩雑さ

不動産相続には、民法で定められた相続法規、不動産登記法、そして相続税法といった多岐にわたる専門知識が求められます。これらの法律は頻繁に改正されることもあり、最新の情報を把握しておく必要があります。

具体的には、相続人の確定、相続財産の評価、遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更（相続登記）、相続税の申告・納税など、一連の手続きは非常に煩雑です。特に相続登記は、2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく放置すると過料が科される可能性があります。これらの手続きを正確かつ期限内に行うためには、弁護士、司法書士、税理士といった専門家のサポートが不可欠となるのです。

これらの要因が複合的に絡み合うことで、東京における不動産相続は非常に複雑で時間と労力を要する手続きとなりがちです。スムーズな相続を実現するためには、早期からの準備と専門家との連携が鍵となります。

2. 不動産相続の基本を理解する

東京における不動産相続を円滑に進めるためには、まず相続の基本的な仕組みを正確に理解することが不可欠です。ここでは、相続発生後の初期対応から、相続人と相続財産を特定するまでの重要なステップについて解説します。

2.1 相続発生から手続き開始までの流れ

大切な方が亡くなられた後、遺産相続の手続きは速やかに開始されますが、その過程には様々な期限が設けられています。適切なタイミングで必要な手続きを進めることが、後のトラブルを防ぐ上で非常に重要です。

まず、相続が発生したら、以下の初期対応を行います。

• 死亡届の提出：故人の死亡を知った日から7日以内に、市区町村役場に死亡届を提出します。これにより、火葬・埋葬許可証も取得できます。
• 遺言書の有無の確認：相続手続きの方向性を決定する上で、遺言書の有無は非常に重要です。遺言書がある場合はその内容が最優先されるため、まず遺品の中から自筆証書遺言を探したり、公証役場の遺言検索システムや法務局の自筆証書遺言保管制度を利用して公正証書遺言や保管された自筆証書遺言の有無を確認します。
• 相続財産・債務の概略把握：相続放棄や限定承認を検討するためにも、相続財産（プラスの財産）と債務（マイナスの財産）の概略を早めに把握しておくことが推奨されます。

これらの初期対応と並行して、いくつかの重要な期限が設定されています。

手続き	期限	概要
相続放棄・限定承認の申述	相続開始を知った日から3ヶ月以内	相続人が、被相続人の権利義務を一切承継しない（相続放棄）か、プラスの財産の範囲内で債務を承継する（限定承認）かを家庭裁判所に申し立てる手続きです。この期間は「熟慮期間」と呼ばれ、相続財産の調査期間でもあります。
準確定申告	相続開始を知った日の翌日から4ヶ月以内	被相続人が確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が被相続人に代わって行う所得税の申告です。
相続税の申告・納税	相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内	相続財産の総額が相続税の基礎控除額を超える場合、税務署に相続税を申告し納税する必要があります。この期限を過ぎると、延滞税などのペナルティが課される可能性があります。

これらの期限を意識し、計画的に手続きを進めることが、東京での不動産相続をスムーズに、かつ円満に完了させるための鍵となります。特に不動産は評価や分割に時間がかかるため、早期の着手をおすすめします。

2.2 法定相続人と相続財産の特定

相続手続きを進める上で、誰が相続人となるのか、そしてどのような財産が相続の対象となるのかを正確に特定することが重要です。この特定が曖昧なままだと、後々の遺産分割協議や名義変更手続きで大きな支障が生じる可能性があります。

2.2.1 法定相続人の範囲と順位

民法では、遺産を相続できる人の範囲と順位が定められています。これを「法定相続人」といい、配偶者と血族が該当します。配偶者は常に法定相続人となりますが、血族には以下の順位があります。

順位	法定相続人	説明
常に相続人	配偶者	法律上の婚姻関係にある配偶者。
第1順位	子（直系卑属）	被相続人の子。子がすでに死亡している場合は、その子（孫）が代襲相続人となります。
第2順位	父母（直系尊属）	被相続人の父母。父母がすでに死亡している場合は、祖父母が相続人となります。第1順位の相続人がいない場合にのみ相続人となります。
第3順位	兄弟姉妹	被相続人の兄弟姉妹。兄弟姉妹がすでに死亡している場合は、その子（甥・姪）が代襲相続人となります。第1順位および第2順位の相続人がいない場合にのみ相続人となります。

法定相続人の確定には、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本を含む）と、相続人全員の現在の戸籍謄本が必要です。これにより、隠れた相続人や代襲相続人の有無を確認します。

2.2.2 法定相続分

遺言書がない場合や、遺産分割協議がまとまらない場合の目安として、民法で定められた相続割合を「法定相続分」といいます。これはあくまで目安であり、遺産分割協議で相続人全員が合意すれば、法定相続分と異なる割合で分割することも可能です。

相続人の組み合わせ	配偶者の法定相続分	血族相続人の法定相続分
配偶者のみ	全部	―
配偶者と子	1/2	1/2（子全員で均等に分割）
配偶者と父母	2/3	1/3（父母全員で均等に分割）
配偶者と兄弟姉妹	3/4	1/4（兄弟姉妹全員で均等に分割）
子のみ	―	全部（子全員で均等に分割）
父母のみ	―	全部（父母全員で均等に分割）
兄弟姉妹のみ	―	全部（兄弟姉妹全員で均等に分割）

2.2.3 相続財産の調査と特定

相続財産には、現金、預貯金、不動産、有価証券などの「プラスの財産」だけでなく、借金や未払金などの「マイナスの財産」も含まれます。相続放棄や限定承認を検討するためにも、これらの財産と債務の全容を正確に把握することが極めて重要です。

主な相続財産の調査方法は以下の通りです。

• 不動産：固定資産税課税明細書や名寄帳（市区町村役場で取得可能）により、被相続人が所有していた不動産を特定します。登記簿謄本を取得することで、所有者や権利関係の詳細を確認できます。
• 預貯金：通帳やキャッシュカード、金融機関からの郵便物などから取引金融機関を特定し、残高証明書や取引履歴の開示を請求します。
• 有価証券：証券会社の取引報告書や残高証明書を確認します。
• 借金・ローン：金銭消費貸借契約書、督促状、信用情報機関への照会などで確認します。

これらの調査を通じて、すべての相続財産を網羅した「財産目録」を作成することで、遺産分割協議や相続税申告の基礎を固めることができます。 財産調査が不十分だと、後から新たな財産や債務が発覚し、遺産分割協議のやり直しや相続税の修正申告が必要になるなど、相続人間のトラブルや余計な費用が発生するリスクがあります。

3. 東京の不動産相続手続きの具体的な流れ

東京における不動産相続は、その資産価値の高さや手続きの複雑さから、特に慎重な対応が求められます。ここでは、相続発生から名義変更、登記完了までの具体的な流れを解説し、円滑な手続きをサポートします。

3.1 遺産分割協議と遺言書の確認

不動産相続の手続きを進める上で、まず最初に行うべきは、故人（被相続人）が遺言書を残しているかどうかの確認です。遺言書は、被相続人の最終的な意思を示すものであり、法定相続分よりも優先されます。公正証書遺言や自筆証書遺言など、遺言書の種類によってその保管場所や開封手続き（検認手続き）が異なります。特に自筆証書遺言は、家庭裁判所での検認が必要となる場合があるため注意が必要です。

遺言書が存在しない場合や、遺言書の内容だけでは相続財産の分割方法が明確でない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行うことになります。遺産分割協議とは、どの相続人がどの財産をどれだけ相続するかを話し合いで決定するものです。不動産は分割が難しいため、特に慎重な話し合いが求められます。

協議がまとまったら、その内容を明記した「遺産分割協議書」を作成します。この書類は、相続人全員が合意した証拠となり、後の不動産登記手続きにおいて重要な役割を果たします。遺産分割協議書には、相続人全員が署名し、実印を押印する必要があります。また、押印した実印の印鑑登録証明書も添付します。

3.2 不動産の名義変更 登記手続き

遺産分割協議が成立し、誰が不動産を相続するかが決定したら、次に不動産の名義変更手続き、いわゆる「相続登記」を行います。相続登記は、法的に不動産の所有権が移転したことを公示するための重要な手続きであり、この登記を完了することで、相続人は第三者に対して自身の所有権を主張できるようになります。

2024年4月1日からは、相続登記が義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をすることが求められるようになりました。正当な理由なくこの期間内に登記申請をしない場合、過料が科される可能性があります。相続登記は、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局に対して行います。

相続登記の主な流れは以下の通りです。

1. 必要書類の収集: 後述する様々な書類を準備します。
2. 登記申請書の作成: 法務局の書式に従い、正確に申請書を作成します。
3. 登録免許税の納付: 不動産の固定資産評価額に基づき算出される登録免許税を納付します。原則として、固定資産評価額の0.4%が登録免許税となります。
4. 法務局への申請: 準備した書類一式を管轄の法務局に提出します。窓口での申請のほか、郵送やオンラインでの申請も可能です。
5. 登記完了: 申請が受理され、審査が完了すると登記が実行されます。完了後、登記識別情報通知書が発行されます。

3.3 必要書類と東京の法務局での手続き

東京の不動産相続登記に必要な書類は多岐にわたります。以下に主な書類をまとめました。

書類の種類	内容・備考
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本	相続人を確定するために必要です。
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票	被相続人の最後の住所を確認するために必要です。
相続人全員の戸籍謄本	相続人であることを証明します。
相続人全員の住民票	登記後の新しい所有者の住所を確認します。
不動産の固定資産評価証明書	登録免許税の算出根拠となります。東京23区内の不動産であれば都税事務所、市町村内の不動産であれば市町村役場で取得できます。
遺産分割協議書	相続人全員の実印押印と印鑑証明書が必要です。遺言書がある場合は不要です。
相続人全員の印鑑証明書	遺産分割協議書に押印された実印の証明です。
遺言書（公正証書遺言、自筆証書遺言など）	遺言書がある場合に提出します。自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所の検認済証明書が必要です。
登記申請書	法務局指定の書式に従って作成します。

これらの書類を揃えた上で、対象不動産の所在地を管轄する東京の法務局に申請を行います。例えば、渋谷区の不動産であれば東京法務局渋谷出張所、世田谷区であれば東京法務局世田谷出張所が管轄となります。管轄法務局は、法務局のウェブサイト（法務局：管轄のご案内）で確認できます。

申請方法としては、法務局の窓口に直接出向いて提出する方法、郵送で送付する方法、そしてオンラインで申請する方法があります。オンライン申請は、事前に申請用総合ソフトのインストールや電子証明書の取得が必要となりますが、自宅から手続きできる利便性があります。しかし、複雑な相続登記においては、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士は、必要書類の収集から登記申請書の作成、法務局への提出まで一連の手続きを代行してくれるため、相続人の負担を大きく軽減できます。東京には多くの司法書士事務所が存在し、不動産相続登記の専門知識を持ったプロフェッショナルが多数います。

4. 東京の不動産相続税とその対策

4.1 相続税の計算方法と特例

不動産を含む相続財産には、相続税が課される場合があります。特に東京の不動産は評価額が高額になりやすく、相続税の負担も大きくなる傾向があるため、その計算方法と特例を理解しておくことは非常に重要です。

4.1.1 相続税の計算方法

相続税の計算は、以下のステップで進められます。

1. 相続財産の評価: 預貯金、有価証券、不動産など、すべての相続財産の評価額を確定します。不動産については、土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額を基に評価されます。東京23区内など路線価地域が多いエリアでは、路線価に基づいた評価が一般的です。
2. 非課税財産の除外: 墓地や仏壇、生命保険金・死亡退職金の非課税枠など、相続税がかからない財産を除外します。
3. 債務・葬式費用の控除: 借入金や未払金、葬式費用などを相続財産から差し引きます。
4. 課税遺産総額の算出: 上記で算出された金額から、相続税の基礎控除額を差し引きます。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。
5. 相続税の総額の算出: 課税遺産総額を法定相続分で仮に分割し、それぞれの取得分に相続税率を適用して各相続人の仮の税額を計算します。これらの仮の税額を合計したものが相続税の総額となります。
6. 各相続人の相続税額の算出: 相続税の総額を、実際に財産を取得した割合に応じて按分し、各種税額控除を適用して最終的な各相続人の納税額を確定します。

これらの計算は複雑であり、特に不動産の評価は専門的な知識を要するため、税理士に相談することをおすすめします。

4.1.2 相続税の主な特例

相続税には、納税者の負担を軽減するための様々な特例が設けられています。これらを適用することで、相続税額を大幅に減らすことが可能です。

• 配偶者の税額軽減: 配偶者が取得した遺産のうち、法定相続分または1億6,000万円のいずれか多い金額までは相続税がかからない特例です。これにより、残された配偶者の生活保障が図られます。
• 小規模宅地等の特例: 被相続人等が居住用や事業用として利用していた宅地を相続した場合に、一定の要件を満たせば、その宅地の評価額を最大80%減額できる特例です。東京の地価が高い地域では、この特例の適用が相続税対策として非常に有効です。
• 生命保険金の非課税枠: 「500万円×法定相続人の数」の範囲内で、生命保険金が非課税となります。
• 死亡退職金の非課税枠: 生命保険金と同様に、「500万円×法定相続人の数」の範囲内で、死亡退職金が非課税となります。
• その他: 未成年者控除、障害者控除、相次相続控除など、様々な控除制度があります。

これらの特例を適用するためには、期限内に相続税申告書を提出し、必要な書類を添付する必要があります。どの特例が適用できるか、またその要件は何かを事前に確認しておくことが重要です。

4.2 東京の不動産評価額と節税対策

東京の不動産は全国的に見ても評価額が高く、相続税対策を講じる上での大きな課題となります。適切な評価と対策を知ることが、相続税負担を軽減する鍵です。

4.2.1 東京の不動産評価のポイント

相続税における不動産の評価額は、以下の要素に基づいて決定されます。

• 土地:
  • 路線価方式: 主に市街地にある宅地を評価する際に用いられます。国税庁が公表する路線価（道路に面した宅地の1平方メートルあたりの評価額）に、土地の面積や形状、奥行き、間口などの補正率を乗じて計算します。東京23区や主要都市部ではこの方式が一般的です。
  • 倍率方式: 路線価が定められていない地域（主に郊外の農地や山林など）で用いられます。固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価額を算出します。
• 建物:
  • 固定資産税評価額: 建物の評価額は、原則として固定資産税評価額がそのまま用いられます。この評価額は、3年に一度見直されます。

東京の不動産は、地価の高さから評価額も高額になりやすく、相続税の負担が大きくなる傾向にあります。特に、駅近や都心部の土地は路線価が高く設定されているため、評価額が膨らみがちです。

4.2.2 東京の不動産相続における節税対策

東京の不動産相続税を効果的に節税するためには、生前の対策が非常に重要です。以下に主な節税対策を挙げます。

対策の種類	概要	ポイント・注意点
生前贈与の活用	相続財産を生前に贈与することで、将来の相続財産を減らし、相続税の課税対象額を抑えます。暦年贈与（年間110万円まで非課税）や、相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税枠があり、贈与税を納めても相続時に精算）などがあります。	贈与税がかかる場合があるため、計画的な実施が必要です。特に東京の不動産は高額なため、計画なしに贈与を行うと多額の贈与税が発生する可能性があります。
賃貸不動産の活用	自宅を賃貸マンションやアパートにすることで、土地の評価額を貸家建付地として約2割減、建物の評価額を貸家として約3割減らすことができます。	空室リスクや管理コストが発生します。また、小規模宅地等の特例との併用を検討する際は、専門家のアドバイスが不可欠です。
不動産の買い換え・組み換え	評価額の高い不動産を、評価額が低くなる傾向のある不動産（例：都心の一戸建てから郊外の賃貸物件へ）に買い換えたり、共有名義の不動産を単独名義に組み換えたりすることで、相続税評価額を最適化します。	不動産市場の動向や、買い換えに伴う税金（譲渡所得税、不動産取得税など）も考慮する必要があります。
法人化の検討	不動産を法人に移転し、その法人の株式を相続させることで、相続税評価額を抑える対策です。	設立費用や維持コスト、法人税などが発生します。メリット・デメリットを総合的に判断する必要があります。
家族信託の活用	不動産を家族に信託することで、所有権は受託者（家族）に移るものの、利益を受ける権利（受益権）は委託者（親など）に残すことができます。これにより、将来の相続発生時の遺産分割を円滑にし、特定の不動産の承継者を指定できます。信託契約の内容によっては、相続税評価額の引き下げに繋がる可能性もあります。	信託契約の内容や組成方法によっては、税務上のメリット・デメリットが大きく異なります。専門家との綿密な相談が不可欠です。

これらの対策は、個々の状況や財産構成によって最適なものが異なります。生前から計画的に専門家（税理士や弁護士）と相談し、最も効果的な節税対策を講じることが、東京での不動産相続を成功させるための鍵となります。例えば、国税庁のウェブサイト（https://www.nta.go.jp/）では相続税に関する詳細な情報や最新の税制改正について確認できます。

5. 東京の不動産相続でよくある問題と解決策

東京における不動産相続は、その資産価値の高さや、都市部特有の事情により、他の地域とは異なる、あるいはより複雑な問題に直面することが少なくありません。ここでは、特に多く見られる二つの問題とその解決策について詳しく解説します。

5.1 共有名義不動産の課題

不動産を相続する際に、複数の相続人が共同で所有する「共有名義」となるケースは少なくありません。特に遺産分割協議がまとまらなかった場合や、遺言書がない場合に、法定相続分に応じて共有名義となることがあります。しかし、この共有名義は将来的に様々な問題を引き起こす可能性があります。

5.1.1 共有名義不動産で生じやすい問題点

共有名義の不動産では、以下のような問題が発生しやすいため、相続発生時に単独名義にすることが最も望ましいと言えます。

問題点	具体的な内容
意思決定の困難さ	不動産の売却、賃貸、大規模な修繕など、重要な決定を下す際には、原則として共有者全員の同意が必要となります。意見が対立すると、いつまでも意思決定ができず、不動産の有効活用が停滞します。
管理責任と費用の分担	固定資産税や都市計画税といった税金、建物の維持管理費用、火災保険料などは、共有者全員で負担するのが原則です。しかし、誰がどの程度負担するのか、誰が管理の実務を担うのかで意見の相違が生じやすく、トラブルの原因となります。
数次相続の発生	共有者のうち誰かが亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者が増えていきます。これにより、権利関係がより複雑化し、将来的な売却や活用がさらに困難になる可能性があります。
売却の難しさ	共有不動産全体を売却するためには、共有者全員の同意が不可欠です。一部の共有者が売却に反対すると、買い手が見つかっても売却が成立せず、結果として不動産が塩漬けになることがあります。

5.1.2 共有名義不動産の問題を解決するための方法

共有名義不動産が抱える問題を解決するためには、以下のような方法が考えられます。

• 遺産分割協議による単独所有化： 相続発生時に、遺産分割協議を通じて特定の相続人が不動産を単独で相続する形に合意することが、最も円滑な解決策です。他の相続人には、代償金や他の相続財産を分配することで調整します。
• 共有物分割請求訴訟： 遺産分割協議がまとまらない場合や、共有者間の協議が進まない場合には、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起することができます。裁判所が不動産の分割方法を決定し、共有関係を解消します。分割方法には、現物分割、代償分割、換価分割などがあります。
• 共有持分の売却： 自身の共有持分のみを他の共有者や第三者に売却する方法です。ただし、持分のみの売却は買い手を見つけるのが難しい場合が多く、市場価格よりも安価になる傾向があります。
• 家族信託の活用： 生前のうちに家族信託契約を締結し、不動産の管理・処分権限を特定の受託者に集約することで、将来の共有問題を回避することができます。これにより、共有名義による意思決定の停滞を防ぎ、柔軟な不動産活用が可能になります。

5.2 空き家問題と活用方法

東京では、相続によって取得したものの、遠方に住んでいる、活用方法が分からない、あるいは老朽化が進んでいるといった理由で「空き家」となる不動産が増加しています。特に都心部から少し離れた住宅地や、築年数の古い戸建て住宅でこの問題は顕著です。

5.2.1 東京の空き家問題が抱えるリスク

空き家を放置することは、相続人にとって様々なリスクと負担を伴います。

リスク	具体的な内容
維持管理の負担とコスト	空き家であっても、固定資産税や都市計画税は発生し続けます。また、定期的な清掃、草刈り、建物の点検・修繕など、管理に手間と費用がかかります。
資産価値の低下	管理が行き届かない空き家は、建物の老朽化が急速に進み、資産価値が著しく低下します。また、放置された空き家は、周辺環境にも悪影響を与えかねません。
特定空き家制度のリスク	「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、倒壊の危険、衛生上の問題、景観の阻害など、周辺に悪影響を及ぼす「特定空き家」に指定されると、行政指導、勧告、命令の対象となります。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が最大6倍になる可能性があり、最終的には行政代執行や過料が科されることもあります。
防犯・防災上の問題	放置された空き家は、不法侵入や放火などの犯罪の温床となるリスクがあります。また、老朽化した建物は地震や台風などの災害時に倒壊する危険性も高まります。

5.2.2 東京の空き家を有効活用するための解決策

相続した空き家を放置せず、有効活用することで、これらのリスクを回避し、新たな収益を生み出すことも可能です。東京という立地特性を活かした解決策を検討しましょう。

• 売却： 最も一般的な解決策です。不動産会社に仲介を依頼して売却する方法や、老朽化が著しい場合は、不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法も検討できます。東京の不動産市場は流動性が高く、需要があるため、売却しやすい環境と言えます。
• 賃貸活用： リフォームやリノベーションを行い、賃貸物件として貸し出す方法です。東京は単身者向けやファミリー向けの賃貸需要が高いため、適切なリフォームを行うことで安定した家賃収入を得られる可能性があります。
• 解体・土地活用： 建物を解体して更地にし、駐車場経営、アパート・マンションの建設、トランクルーム経営など、土地として活用する方法です。ただし、建物を解体すると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が増える点には注意が必要です。
• 寄付・贈与： 自治体やNPO法人、あるいは親族などに寄付・贈与することも選択肢の一つです。ただし、寄付を受け入れる側にも負担が生じるため、事前に十分な相談が必要です。
• 空き家バンクの利用： 各自治体が運営する空き家バンクに登録し、購入希望者や賃借希望者を探す方法です。自治体が間に入ることで、安心して取引を進められるメリットがあります。
• 相続土地国庫帰属制度の利用： 2024年4月27日から施行された「相続土地国庫帰属制度」は、相続または遺贈により取得した土地で、一定の要件を満たす場合に国に帰属させることを申請できる制度です。管理負担から解放されるメリットがある一方で、承認には審査があり、負担金の納付が必要となります。管理が困難な土地の選択肢として検討する価値があります。

6. 東京で信頼できる専門家の選び方

東京における不動産相続は、その資産価値の高さや法制度の複雑さから、専門家のサポートが不可欠です。適切な専門家を選ぶことで、手続きを円滑に進め、不要なトラブルや税務上のリスクを回避することができます。ここでは、信頼できる専門家を見つけるためのポイントと、それぞれの専門家の役割について詳しく解説します。

6.1 弁護士、司法書士、税理士の役割

不動産相続には、法律、登記、税務といった多岐にわたる専門知識が求められます。そのため、事案に応じて弁護士、司法書士、税理士といった専門家を適切に選任することが重要です。それぞれの専門家が担う役割を理解し、自身の状況に合ったサポートを受けるようにしましょう。

専門家	主な役割と相談すべきケース	費用相場（目安）
弁護士	遺産分割協議がまとまらない場合の交渉・調停・審判、遺言書の作成・検認、遺留分侵害額請求、相続放棄の手続き、相続人調査、複雑な法的紛争全般。 特に、相続人間で意見の対立がある場合や、相続財産に不動産が多く含まれる複雑なケースで強みを発揮します。	相談料：30分5,000円～10,000円程度 着手金・報酬金：事案の内容や経済的利益に応じて変動（数十万円～数百万円）
司法書士	不動産の名義変更（相続登記）、遺産分割協議書の作成、遺言書の作成支援、相続放棄・限定承認の手続き、会社・法人登記など。 相続財産に不動産が含まれる場合、相続登記は司法書士の独占業務であり、必須の手続きとなります。	相談料：無料～5,000円程度 相続登記：5万円～15万円程度（不動産の数や評価額により変動）
税理士	相続税の計算と申告、相続税対策（生前贈与、不動産の評価減など）、相続税還付手続き、税務調査への対応など。 特に、相続財産が高額になる場合や、節税対策を検討する際に不可欠な存在です。	相談料：無料～10,000円程度 相続税申告：遺産総額の0.5%～1%程度（最低報酬額あり）
不動産鑑定士	不動産の客観的な評価額の算出。相続税申告における不動産評価額の根拠資料作成、遺産分割協議における不動産の公平な評価、不動産売却時の適正価格の把握など。 特に、複雑な形状の土地や特殊な建物、共有名義の不動産など、評価が難しい場合にその専門性が活かされます。	相談料：無料～10,000円程度 鑑定評価：20万円～50万円程度（不動産の規模や複雑性により変動）

6.1.1 信頼できる専門家を選ぶためのポイント

東京で数多くの専門家の中から、ご自身の状況に最適なパートナーを見つけるためには、以下の点を重視して選ぶと良いでしょう。

• 相続問題や不動産に特化した実績があるか
  相続は専門性が高く、特に東京の不動産は評価や法規制が複雑なため、相続問題や不動産関連の実績が豊富な専門家を選ぶことが重要です。
• 東京の地域事情に詳しいか
  東京の不動産に関する法務局の運用、税務署の指導、不動産市場の動向など、地域特有の事情に精通している専門家は、より的確なアドバイスを提供できます。
• 無料相談を活用する
  多くの専門家が初回無料相談を実施しています。複数の専門家と面談し、自身の状況を説明し、対応や説明の分かりやすさ、人柄などを比較検討しましょう。
• 費用体系が明確か
  依頼する前に、見積もりを提示してもらい、どのような作業にどの程度の費用がかかるのかを明確に確認しましょう。不明瞭な費用体系の専門家は避けるべきです。
• 他の専門家との連携体制があるか
  相続問題は多岐にわたるため、弁護士、司法書士、税理士といった異なる分野の専門家と連携している事務所は、ワンストップでサポートを受けられるため非常に有効です。
• コミュニケーションがスムーズか
  相続は精神的な負担も大きい手続きです。親身になって話を聞いてくれ、疑問点にも丁寧に答えてくれる、信頼関係を築ける専門家を選ぶことが大切です。

専門家選びは、東京での不動産相続を成功させるための重要な鍵となります。焦らず、じっくりとご自身に合った専門家を見つけるようにしてください。また、公益社団法人東京司法書士会 (https://www.tokyo-shihoshikai.or.jp/) や東京税理士会 (https://www.tokyozeirishikai.or.jp/) のウェブサイトでは、専門家検索や無料相談会の情報を提供している場合がありますので、参考にすると良いでしょう。

7. まとめ

東京における不動産相続は、その資産価値の高さや法制度の複雑さから、事前の周到な準備と正確な知識が不可欠です。本ガイドでは、相続発生から遺産分割、登記手続き、さらには相続税対策や共有名義・空き家問題への対応まで、東京特有の事情を交えながら網羅的に解説しました。円滑な相続を実現するためには、相続人全員での話し合いはもちろん、弁護士、司法書士、税理士といった専門家の適切なサポートが成功の鍵となります。この完全ガイドが、皆様の東京での不動産相続をスムーズに進める一助となれば幸いです。