「不動産を相続したら、相続税はいくらからかかるのだろう？」そんな疑問をお持ちではありませんか？実は、相続税は相続財産の総額が「基礎控除額」を超えなければ発生しません。不動産がある場合でも、この基礎控除額が非常に重要です。この記事では、不動産相続税が「いくらから」かかるのかを明確にし、その計算の仕組み、土地・建物の評価方法、さらには「小規模宅地等の特例」や「生前贈与」といった具体的な節税対策まで、あなたの疑問を解消します。この記事を読めば、不動産相続税の全体像を理解し、賢く相続を進めるための知識が手に入ります。
1. 不動産相続税はいくらから発生するのか
不動産を相続する際に「相続税はいくらから発生するのか」と疑問に感じる方は多いでしょう。結論から言えば、相続した不動産の評価額だけでなく、現金や有価証券などすべての相続財産の合計額が、一定の金額（基礎控除額）を超えた場合にのみ相続税が発生します。したがって、不動産を相続したからといって、必ずしも相続税を納める必要があるわけではありません。相続税がかかるかどうかは、相続財産全体の規模によって決まります。
不動産は高額な財産となることが多く、相続税の計算において大きな割合を占める可能性があります。そのため、不動産の相続税について正しく理解しておくことは、適切な相続対策を講じる上で非常に重要です。この章では、相続税がいくらから発生するのか、その判断基準となる基礎控除額と、相続税計算の基本的な仕組みについて詳しく解説します。
1.1 相続税の基礎控除額を知る
相続税が発生するかどうかの最も重要な判断基準となるのが、「基礎控除額」です。相続財産の合計額がこの基礎控除額以下であれば、相続税はかからず、原則として相続税の申告も不要となります。基礎控除額は、以下の計算式で算出されます。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数）
ここでいう「法定相続人」とは、民法で定められた相続人のことで、被相続人の配偶者や子どもなどを指します。 例えば、配偶者と子ども2人が法定相続人である場合、法定相続人の数は3人となります。
具体的な基礎控除額の例を以下に示します。
| 法定相続人の数 | 基礎控除額の計算式 | 基礎控除額 |
|---|---|---|
| 1人 | 3,000万円 ＋ （600万円 × 1人） | 3,600万円 |
| 2人 | 3,000万円 ＋ （600万円 × 2人） | 4,200万円 |
| 3人 | 3,000万円 ＋ （600万円 × 3人） | 4,800万円 |
| 4人 | 3,000万円 ＋ （600万円 × 4人） | 5,400万円 |
相続財産の総額がこの基礎控除額以下であれば、相続税は課税されません。 しかし、基礎控除額を超過する場合でも、特例を適用することで課税価格が基礎控除額以下になり、相続税がかからなくなるケースもあります。ただし、特例を適用する場合には、相続税の申告書を提出する必要がありますので注意が必要です。
1.2 不動産相続税の計算の仕組み
不動産相続税という個別の税金があるわけではなく、不動産は相続財産の一部として相続税全体の計算に組み込まれます。相続税の計算は、以下の手順で行われます。
まず、被相続人が遺したすべての財産（プラスの財産）の合計額を算出します。これには、現金、預貯金、有価証券、そして不動産（土地や建物など）が含まれます。 不動産の評価額は、市場価格とは異なり、相続税法に定められた方法（相続税評価額）で計算されます。この詳細については次章で解説します。
次に、その合計額から、被相続人の債務（借入金や未払金など）や葬式費用などのマイナスの財産を差し引きます。 また、一定の非課税財産（生命保険金や死亡退職金の一部、墓地や仏壇など）もこの段階で除外されます。
この正味の遺産額から、先述の基礎控除額を差し引いた金額が「課税遺産総額」となります。 課税遺産総額がプラスになった場合にのみ、相続税が課されることになります。
相続税の計算の基本的な流れは以下の通りです。
- 相続財産の評価と合計: 現金、預貯金、有価証券、そして不動産などのすべてのプラスの財産を評価し、合計額を算出します。不動産については、相続税評価額を適用します。
- 債務・葬式費用の控除: 合計した財産額から、借入金や未払金、葬式費用などのマイナスの財産を差し引きます。
- 基礎控除額の適用: 債務控除後の金額から、法定相続人の数に応じた基礎控除額を差し引きます。
- 課税遺産総額の算出: 基礎控除額を差し引いた残りの金額が課税遺産総額となります。この金額が相続税の課税対象となります。
- 法定相続分に応じた取得金額の計算: 課税遺産総額を、民法で定められた法定相続分に応じて各相続人が取得したものと仮定して、それぞれの「法定相続分に応ずる取得金額」を算出します。
- 相続税の総額の計算: 各相続人の「法定相続分に応ずる取得金額」に、相続税の速算表に定められた税率を適用し、それぞれの税額を計算します。これらの税額を合計したものが、相続税の総額となります。
- 各相続人の納付税額の計算: 相続税の総額を、実際に各相続人が取得した財産の割合に応じて按分し、さらに配偶者の税額軽減や未成年者控除、障害者控除などの税額控除を適用して、最終的な各相続人の納付税額を算出します。
このように、不動産相続税は、個別の税金ではなく、相続財産全体の評価と計算の中で、その不動産の価値が課税対象となるかどうかが判断されることになります。 計算は複雑なため、必要に応じて税理士などの専門家への相談を検討することをおすすめします。
2. 不動産の相続税評価額の計算方法
不動産の相続税評価額は、市場での売買価格（時価）とは異なり、国税庁が定める「財産評価基本通達」に基づいて算出されます。この評価額は、相続税や贈与税を計算する際の基準となる重要な金額です。ここでは、土地、建物、そしてマンションの相続税評価額の具体的な計算方法について解説します。
2.1 土地の相続税評価額
土地の相続税評価額は、その土地が所在する地域によって「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかの方法で評価されます。どちらの方式を用いるかは、国税庁のホームページで公開されている「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。
2.1.1 路線価方式
路線価方式は、主に市街地や都市部に設定されている「路線価」を用いて評価する方法です。 路線価とは、道路に面する標準的な宅地1平方メートルあたりの価格（千円単位）を指し、毎年7月頃に国税庁から公表されます。
基本的な評価額は、対象となる土地が面している道路の路線価に、その土地の面積を乗じて算出します。
しかし、実際の土地は形状や利用状況が様々であるため、路線価に奥行価格補正率、不整形地補正率、間口狭小補正率、奥行長大補正率といった各種補正率を適用して評価額を調整します。これらの補正により、土地の使い勝手の悪さなどが評価額に反映され、減額される可能性があります。
2.1.2 倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない地域（主に郊外の宅地、農地、山林など）の土地を評価する方法です。 この方式では、その土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められた一定の倍率を乗じて評価額を算出します。 評価倍率は、国税庁のホームページにある「評価倍率表」で確認できます。
固定資産税評価額は、毎年市町村（東京都23区の場合は都税事務所）から送付される固定資産税納税通知書に記載されています。
2.1.3 特定の土地の評価
土地の利用状況によっては、上記基本的な評価方法からさらに調整が行われます。
- 自用地（じようち）: 自分で所有し、自分で使用している土地です。原則として路線価方式または倍率方式で評価されます。
- 貸宅地（かしたくち）: 土地の所有者が第三者に土地を貸し、その借主がその土地の上に建物を建てて所有している土地を指します。 借地権が設定されているため、土地の所有者は自由に土地を利用できない制約があります。このため、自用地としての価額から借地権相当額を控除して評価されます。
- 貸家建付地（かしやたてつけち）: 土地の所有者が自身の土地にアパートや賃貸マンションなどの賃貸物件を建て、その建物を第三者に貸している場合の敷地です。 貸家建付地の評価額は、自用地としての価額から、借地権割合、借家権割合、賃貸割合に応じて減額されます。計算式は以下の通りです。
貸家建付地の価額 ＝ 自用地としての価額 － 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
ここで、各割合は以下の通りです。
項目 内容 借地権割合 路線価図に記載されており、地域によって30%から90%まで異なります。 借家権割合 全国一律で30%と定められています。 賃貸割合 課税時期において、貸家の各独立部分のうち実際に賃貸されている部分の割合を指します。 一時的な空室は賃貸されていたものとして扱われる場合もあります。
2.2 建物の相続税評価額
建物の相続税評価額は、その建物の種類や利用状況によって異なります。土地とは異なり、建物は原則として固定資産税評価額を基に評価されます。
- 自用家屋（じようかおく）: 自分で所有し、自分で使用している建物です。原則として、固定資産税評価額に1.0を乗じた金額が相続税評価額となります。つまり、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となるのが一般的です。 固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書で確認できます。
- 貸家（かしや）: 賃貸アパートや賃貸マンションなど、第三者に賃貸している建物です。借家人が建物を借りる権利である「借家権」が設定されているため、自用家屋に比べて評価額が減額されます。計算式は以下の通りです。
貸家の価額 ＝ 家屋の固定資産税評価額 × (1 – 借家権割合 × 賃貸割合)
ここでも、借家権割合は全国一律30%、賃貸割合は貸家の各独立部分の賃貸状況に基づく割合となります。
2.3 マンションの相続税評価額
マンションは、土地と建物が一体となった区分所有建物であるため、それぞれを分けて評価し、合計したものが相続税評価額となります。
- 土地（敷地利用権）: マンションの敷地は、区分所有者全員の共有となります。各住戸に割り当てられた土地の持分（敷地権割合）に応じて評価されます。具体的には、マンション全体の土地の相続税評価額に、登記簿謄本に記載された敷地権割合（持分割合）を乗じて算出します。 マンション全体の土地の評価は、路線価方式または倍率方式によります。
- 建物（専有部分）: 各住戸の専有部分（部屋）の評価は、原則として固定資産税評価額に1.0を乗じた金額となります。
2.3.1 2024年1月1日以降の評価方法の見直し（タワーマンション節税対策）
これまで、タワーマンションなどの区分所有マンションは、市場価格に比べて相続税評価額が著しく低くなる傾向があり、節税対策として利用されるケースがありました。この市場価格と評価額の乖離を是正するため、2024年1月1日以降に相続、遺贈または贈与により取得した居住用の区分所有財産（分譲マンション）については、新たな評価方法が適用されています。
この新しい評価方法では、「区分所有補正率」が導入され、従来の評価方法で算出した相続税評価額にこの補正率を乗じることで、評価額が調整されます。 区分所有補正率は、マンションの築年数、総階数、所在階など複数の要素から計算される評価乖離率に基づいて算出されます。 これにより、マンション1室の相続税評価額が市場価格の最低でも6割になるように引き上げられることになりました。 特に高層階のタワーマンションほど、市場価格と評価額の乖離が大きかったため、この見直しの影響を大きく受けることになります。
3. 不動産相続税の節税対策
不動産相続税の負担を軽減するためには、様々な制度や対策を適切に活用することが重要です。ここでは、主な節税対策を具体的にご紹介します。
3.1 小規模宅地等の特例を活用する
相続した不動産の評価額を大幅に減額できる制度が、「小規模宅地等の特例」です。この特例を適用できるかどうかで、相続税額が大きく変わる可能性があります。
この特例は、被相続人（亡くなった方）が居住していた宅地や事業を営んでいた宅地など、特定の要件を満たす土地について、その相続税評価額を減額するものです。主な種類と減額割合は以下の通りです。
| 種類 | 対象となる宅地 | 主な要件 | 減額割合 | 限度面積 |
|---|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 被相続人等の居住の用に供されていた宅地 | 配偶者が相続する場合、または同居親族等が相続し、相続税の申告期限まで居住・保有を継続する場合など | 80% | 330m² |
| 特定事業用宅地等 | 被相続人等の事業の用に供されていた宅地 | 相続人がその事業を相続税の申告期限まで継続し、その宅地を保有する場合など | 80% | 400m² |
| 貸付事業用宅地等 | 被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地 | 相続人がその貸付事業を相続税の申告期限まで継続し、その宅地を保有する場合など | 50% | 200m² |
特例の適用には、相続人の要件や宅地の種類に応じた細かな条件があります。例えば、特定居住用宅地等では、家なき子特例（被相続人と同居していなかった親族が相続する場合の特例）なども存在します。適用可否や具体的な減額額は専門家である税理士に相談することをおすすめします。
3.2 配偶者居住権の活用
2020年4月1日に施行された改正相続法により新設された「配偶者居住権」も、不動産相続における節税対策の一つとして注目されています。
配偶者居住権とは、亡くなった方の配偶者が、住み慣れた建物に終身または一定期間、無償で住み続けることができる権利です。この権利が設定されると、建物の所有権は他の相続人が取得し、配偶者は居住権のみを取得することになります。
相続税評価においては、建物の所有権と居住権が分離して評価されます。配偶者が取得する居住権の評価額は、所有権全体を取得する場合に比べて低くなるため、配偶者が相続する財産の評価額を抑えることが可能になります。これにより、配偶者の相続税の負担が軽減され、結果として配偶者控除をより有効活用できる可能性があります。また、配偶者が取得する財産の評価額が抑えられることで、他の相続人がより多くの財産を相続しやすくなり、全体の相続税負担を軽減できるケースもあります。
配偶者居住権を設定するには、遺言書による指定、または遺産分割協議によって定める必要があります。遺言書で明確に指定しておくことで、配偶者の居住の安定と相続税対策を両立させることができます。
3.3 生前贈与を検討する
相続税対策として有効な手段の一つが、被相続人が生きているうちに財産を贈与する「生前贈与」です。将来の相続財産を減らすことで、結果的に相続税の負担を軽減することができます。ただし、贈与には贈与税がかかるため、相続税と贈与税のバランスを考慮しながら計画的に行う必要があります。
3.3.1 暦年贈与
年間110万円までの贈与は贈与税が非課税となる「暦年贈与」は、最も一般的な生前贈与の方法です。毎年少しずつ財産を贈与していくことで、長期的に見れば大きな金額を非課税で移転させることが可能です。ただし、毎年同額を贈与し続けると、最初からまとまった金額を贈与する意図があったとみなされ、「連年贈与」として課税されるリスクがあるため、贈与の都度、贈与契約書を作成し、贈与の意思を明確にするなどの対策が必要です。また、2024年1月1日以降の贈与から、相続開始前3年以内だった贈与財産の「持ち戻し」期間が段階的に7年以内へと延長されるため、より早期からの対策が重要となります。
3.3.2 相続時精算課税制度
「相続時精算課税制度」は、2500万円までの贈与が非課税となり、贈与時には贈与税を支払わず、相続時にその贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算する制度です。贈与時の評価額で固定されるため、将来値上がりが予想される不動産を贈与する際に有効な場合があります。この制度を選択すると、暦年贈与は利用できなくなるため、慎重な判断が必要です。
3.3.3 教育資金の一括贈与の非課税特例
30歳未満の受贈者に対して、教育資金として金融機関に信託等した場合、最大1500万円までが非課税となる特例です。子や孫の教育資金を援助しながら、将来の相続財産を減らすことができます。
3.3.4 結婚・子育て資金の一括贈与の非課税特例
20歳以上50歳未満の受贈者に対して、結婚・子育て資金として金融機関に信託等した場合、最大1000万円までが非課税となる特例です。こちらも、子や孫のライフイベントを支援しつつ、相続税対策を行うことが可能です。
これらの生前贈与の制度は、それぞれに要件や注意点があります。特に贈与税は相続税よりも税率が高い場合があるため、必ず税理士などの専門家と相談し、ご自身の状況に合った最適な方法を選択することが重要です。
3.4 遺言書の作成と対策
遺言書を作成することは、単に遺産の分配を明確にするだけでなく、不動産相続税の節税対策としても非常に有効です。
遺言書によって、どの不動産を誰に相続させるかを明確に指定することで、以下のような節税効果が期待できます。
-
3.4.1 小規模宅地等の特例の適用を確実に
遺言書で、小規模宅地等の特例の適用要件を満たす相続人（例えば、同居親族）に居住用宅地を相続させる旨を明記することで、特例の適用を円滑に進めることができます。遺産分割協議が難航した場合、特例の適用期限に間に合わないリスクを回避できます。
-
3.4.2 配偶者居住権の円滑な設定
配偶者居住権は、遺言書で設定する旨を明確に指定することで、スムーズな権利の確立が可能になります。これにより、配偶者の居住の安定と相続税評価額の調整を両立させることができます。
-
3.4.3 遺産分割協議の長期化回避
遺言書がない場合、相続人全員での遺産分割協議が必要となり、不動産の評価や分割方法を巡って意見が対立し、協議が長期化するケースが少なくありません。協議が長引けば、相続税の申告期限までに特例の適用に必要な手続きが完了せず、節税の機会を逸してしまう可能性があります。遺言書があれば、このような事態を避け、計画通りの節税対策を実行しやすくなります。
-
3.4.4 不動産の共有状態の回避
遺言書がないと、不動産が複数の相続人による共有名義となることがあります。不動産の共有は、将来の売却や活用、二次相続時の分割などが複雑になり、新たな税負担やトラブルの原因となる可能性があります。遺言書で単独所有者を指定することで、このような問題を未然に防ぐことができます。
遺言書には、自筆証書遺言と公正証書遺言があります。公正証書遺言は、公証人が作成するため法的な確実性が高く、紛失のリスクも少ないため、安心して利用できる方法です。遺言書の内容は、相続税対策に大きな影響を与えるため、税理士や弁護士などの専門家と連携して作成することをおすすめします。
4. 不動産相続税の申告と納税の流れ
4.1 相続税申告の準備
不動産を含む相続財産にかかる相続税の申告と納税は、故人の死後、限られた期間内に行う必要があるため、計画的な準備が不可欠です。まずは、申告に必要な各種書類の収集から始めましょう。
4.1.1 必要書類の収集
相続税申告には、被相続人（故人）および相続人全員に関する様々な書類が必要となります。特に不動産を相続する場合は、その評価に必要な書類も多岐にわたります。
| 書類の種類 | 主な内容と取得先 |
|---|---|
| 身分関係書類 |
|
| 財産関係書類 |
|
| 債務関係書類 |
|
| その他 |
|
4.1.2 相続財産の評価
収集した書類に基づき、相続財産の評価を行います。特に不動産の評価は、相続税額に大きく影響するため、正確な評価が非常に重要です。土地や建物の評価方法には、路線価方式や倍率方式などがあり、専門的な知識が必要となる場合があります。
4.1.3 遺産分割協議と遺産分割協議書の作成
相続人が複数いる場合、どの財産を誰が相続するかを話し合う「遺産分割協議」が必要です。協議がまとまったら、その内容を明記した「遺産分割協議書」を作成します。この書類は相続税申告の添付書類となるほか、不動産の名義変更などにも使用します。遺産分割協議が申告期限までにまとまらない場合は、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出することで、特例の適用を一時的に受けることができますが、最終的には協議を終えて再申告する必要があります。
4.2 相続税の申告期限と提出先
相続税の申告には厳格な期限と提出先が定められています。これを守らないと、ペナルティが課される可能性があるため注意が必要です。
4.2.1 申告期限
相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。この期限までに、申告書の提出と納税を完了させる必要があります。もし期限日が土曜日、日曜日、祝日に当たる場合は、その翌日が期限となります。期限を過ぎてしまうと、延滞税や加算税といったペナルティが課される可能性があるため、早めの準備を心がけましょう。
4.2.2 提出先
相続税の申告書は、被相続人の死亡時の住所地を管轄する税務署に提出します。相続人の住所地を管轄する税務署ではない点に注意が必要です。
4.2.3 提出方法
申告書の提出方法は、以下の3つがあります。
- 税務署窓口への持参: 管轄の税務署に直接持参します。
- 郵送: 郵送で提出する場合は、郵便物の記録が残る特定記録郵便などを利用すると安心です。
- e-Tax（電子申告）: 国税庁のe-Taxシステムを利用してインターネット経由で申告する方法です。e-Taxを利用する場合、一部の添付書類の提出が不要になる場合があります。
4.3 相続税の納税方法
相続税は原則として金銭で一括納付することとされていますが、状況に応じて他の納税方法も選択できます。
4.3.1 金銭一括納付が原則
相続税は、原則として現金で一括納付します。主な納付方法は以下の通りです。
- 金融機関または税務署窓口での納付: 納付書に必要事項を記入し、現金とともに提出します。納付書は税務署で入手し、自分で作成する必要があります。
- e-Tax（電子納税）: インターネットバンキングなどを利用して電子的に納付する方法です。
- クレジットカード納付: 国税クレジットカードお支払いサイトを通じて納付する方法です。ただし、納付金額に上限があったり、決済手数料が発生したりする点に注意が必要です。
- コンビニ納付: コンビニエンスストアで納付する方法ですが、納付額に制限がある場合があります。
4.3.2 延納
相続税を金銭で一括納付することが困難な場合、申請により分割して納税する「延納」制度を利用できます。延納が認められるには、以下の条件を満たす必要があります。
- 相続税額が10万円を超えること
- 金銭で一括納付することが困難な理由があること
- 担保を提供すること（延納税額や延納期間によっては不要な場合あり）
- 納期限までに延納申請書を提出すること
延納期間は原則5年ですが、相続財産に占める不動産の割合が大きい場合は、最長20年まで認められることがあります。ただし、延納期間中は利子税が発生するため、一括納付よりも総支払額が増える点に留意しましょう。
4.3.3 物納
延納によっても金銭で相続税を納めることが困難な場合に限り、金銭に代えて不動産などの相続財産で納税する「物納」制度があります。物納は所得税や法人税には認められておらず、相続税に特有の制度です。物納が認められるには、以下の条件を満たす必要があります。
- 延納によっても金銭で納付することが困難であること
- 物納できる相続財産であること（日本国内にある不動産や国債などが優先される）
- 納期限までに物納申請書を提出すること
担保権が設定されている不動産や権利関係に争いがある不動産などは、物納できない場合があります。また、物納する財産には優先順位が定められています。
4.4 修正申告と更正の請求
相続税の申告後に、申告内容に誤りがあったことが判明した場合の対応について説明します。
4.4.1 修正申告
相続税を申告・納税した後で、本来納めるべき税額よりも少なく申告していたことが判明した場合は、「修正申告」を行う必要があります。修正申告を行うと、不足分の相続税に加えて、延滞税や過少申告加算税といったペナルティが課されることがあります。税務調査によって指摘される前に自主的に修正申告を行うことで、ペナルティが軽減される場合もあります。
4.4.2 更正の請求
逆に、相続税を申告・納税した後で、本来納めるべき税額よりも多く申告していたことが判明した場合は、「更正の請求」を行うことで、払い過ぎた税金の還付を求めることができます。更正の請求ができる期限は、原則として相続税の申告期限から5年以内です。
更正の請求が認められる主なケースとしては、以下のようなものがあります。
- 遺産分割協議が申告期限後にまとまり、特例（小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減など）が適用できるようになった場合
- 新たな遺言書が発見された、または遺贈の放棄があった場合
- 認知や相続人の廃除などにより相続人の数に変動があった場合
- 不動産の評価額に誤りがあった場合
更正の請求が認められると、税務署から「相続税の更正通知書」が送付され、その後、指定口座に還付金が振り込まれます。
5. 不動産相続税でよくある疑問と注意点
5.1 相続税の申告期限と納税方法に関する疑問
不動産相続税は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納税を完了させる必要があります。この期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税といったペナルティが課される可能性があるため、注意が必要です。
5.1.1 納税資金が不足した場合の対処法
不動産は現金化しにくい資産であるため、相続税の納税資金が不足するケースも少なくありません。このような場合、以下の方法を検討できます。
- 延納制度の活用: 一定の要件を満たせば、相続税を年賦で支払うことが可能です。延納制度の詳細については、国税庁のウェブサイトで確認できます。
- 物納制度の活用: 延納でも納税が困難な場合、相続した不動産そのもので税金を納める「物納」という制度もあります。ただし、物納には厳しい要件があり、認められるケースは限定的です。
- 不動産の売却: 不動産を売却して納税資金を捻出する方法です。ただし、売却には時間がかかることや、希望する価格で売却できないリスクも考慮する必要があります。
5.2 不動産の評価額に関するよくある誤解
5.2.1 固定資産税評価額と相続税評価額の違い
不動産の評価額には、固定資産税評価額、実勢価格（時価）、そして相続税評価額など、複数の種類があります。特に、固定資産税評価額と相続税評価額は混同されがちですが、両者は異なる基準で算出されます。
相続税評価額は、国税庁が定める財産評価基本通達に基づいて計算され、一般的に固定資産税評価額よりも高くなる傾向があります。土地の場合は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額をそのまま用いるのが原則ですが、実態に即した適正な評価がなされているかを確認することが重要です。例えば、広大地評価（現在は「地積規模の大きな宅地の評価」）や不整形地評価など、個別の状況に応じた減額要素を適用できる場合があります。
5.3 節税対策を検討する上での注意点
5.3.1 小規模宅地等の特例の適用要件と落とし穴
「小規模宅地等の特例」は、相続した土地の評価額を最大80%減額できる強力な節税制度ですが、その適用には厳格な要件が定められています。
主な要件としては、以下の点が挙げられます。
| 区分 | 主な要件 |
|---|---|
| 居住用宅地 | 被相続人または被相続人と生計を共にしていた親族が居住していた宅地であること。相続開始から申告期限まで、その宅地を所有し、かつ居住を継続していること。 |
| 事業用宅地 | 被相続人または被相続人と生計を共にしていた親族が事業を営んでいた宅地であること。相続開始から申告期限まで、その宅地を所有し、かつ事業を継続していること。 |
特に、同居親族の定義や家なき子特例など、細かな要件を見落とすと特例が適用できない可能性があります。また、特例の適用を受けるためには、遺産分割協議が申告期限までに完了していることも重要な要件です。
5.3.2 生前贈与を行う際の注意点
不動産の生前贈与は相続税対策として有効ですが、贈与税が発生する可能性があります。贈与税には年間110万円の基礎控除がありますが、これを超える贈与には贈与税が課税されます。特に不動産の場合、評価額が高額になることが多いため、多額の贈与税が発生する可能性があります。
また、相続開始前3年以内（令和6年以降は7年以内）に行われた贈与は、相続財産に加算されて相続税の対象となる「相続時精算課税制度」や「暦年課税制度」の適用条件にも注意が必要です。これらの制度を理解し、自身の状況に合った適切な方法を選択することが重要です。
5.4 二次相続と税務調査への備え
5.4.1 二次相続を見据えた対策の重要性
最初の相続（一次相続）だけでなく、配偶者が亡くなった際に発生する次の相続（二次相続）まで見据えた対策を講じることは、全体の相続税負担を軽減するために非常に重要です。
一次相続では配偶者の税額軽減特例があるため、配偶者が多くの財産を相続すると相続税が大幅に減額されます。しかし、その結果、二次相続で配偶者の相続財産が増え、二次相続での税負担が大きくなることがあります。遺産分割の際に、この二次相続の影響も考慮して財産の配分を検討することが賢明です。
5.4.2 税務調査の対象となるケースと準備
相続税の申告後、税務署から税務調査が入る可能性があります。特に、相続財産に不動産が含まれる場合や、申告内容に不審な点がある場合に調査の対象となりやすい傾向があります。
税務調査では、被相続人の過去の預貯金の動き、不動産の取得経緯、生前贈与の有無などが詳しく調べられます。調査に備えるためには、日頃から財産の記録を正確に残しておくこと、そして申告内容の根拠となる資料を整理しておくことが重要です。不明な点や不安な点がある場合は、事前に税理士に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。
5.4.3 専門家への相談はいつすべきか
不動産相続税は、その評価方法や特例の適用要件が複雑であり、専門知識が不可欠です。相続が発生する前、あるいは相続が発生した直後など、できるだけ早い段階で税理士や弁護士といった専門家に相談することをお勧めします。
専門家は、適切な不動産の評価、利用可能な節税対策の提案、遺産分割協議のアドバイス、そして税務署への申告手続きのサポートなど、多岐にわたる支援を提供してくれます。これにより、相続税の過払いリスクを避け、円滑な相続手続きを実現できます。
6. まとめ
不動産相続税は、相続財産が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えると発生します。その計算や評価は複雑であり、知らないと本来払う必要のない税金を支払ってしまう可能性もあります。
小規模宅地等の特例や生前贈与、遺言書の作成など、利用できる節税対策は多岐にわたります。これらを活用し、適切な準備を早期に行うことで、相続税の負担を軽減し、円滑な相続を実現できます。不明な点があれば、税理士などの専門家へ相談し、確実な対策を講じましょう。
