不動産相続の名義変更手続きガイド：必要書類・費用・義務化をわかりやすく解説

2026年1月5日2026年1月9日

不動産の相続が発生した際、避けて通れないのが名義変更（相続登記）です。2024年4月から相続登記の義務化が始まり、期限内に申請しないと過料の対象となる可能性があるため、早めの対応が求められます。本記事では、義務化のルールや罰則、法務局での申請手順、戸籍謄本などの必要書類、登録免許税を含む費用の目安までを網羅的に解説します。この記事を読むことで、ご自身で手続きを行うか専門家に依頼するかの判断基準が明確になり、スムーズに名義変更を完了させるための具体的な道筋を掴むことができるでしょう。

1. 不動産相続の名義変更における義務化のポイント

不動産相続における名義変更（相続登記）は、これまで任意の続きとされてきましたが、法律の改正により2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。これにより、不動産を取得した相続人は、定められた期限内に登記申請を行う必要があります。この変更は、これから相続する方だけでなく、すでに不動産を所有している多くの人々にも影響を与える重要な制度改正です。

1.1 相続登記の義務化が開始された背景

相続登記が義務化された最大の理由は、日本国内で増加し続ける「所有者不明土地問題」の解消です。これまで相続登記は任意であったため、相続しても名義変更を行わず、亡くなった方の名義のまま放置されるケースが多くありました。その結果、長期間にわたり相続が繰り返され、現在の所有者が誰なのか、あるいは連絡先がどこなのかが分からない土地が急増しました。

所有者が不明な土地は、公共事業や災害復旧の妨げになるだけでなく、空き家の放置による周辺環境の悪化など、社会的な問題を引き起こしています。こうした事態を改善し、円滑な土地利用を促進するために、法務省は不動産登記法を改正し、相続人に対して登記を義務付けることに踏み切りました。

1.2 過去に相続した不動産も義務化の対象となるか

今回の法改正で特に注意が必要な点は、義務化の開始日（2024年4月1日）より前に相続した不動産も対象になるということです。つまり、過去に相続した実家や土地の名義変更を済ませていない場合も、遡って義務が適用されます。

申請期限は、不動産を相続した時期によって異なります。いつまでに手続きを完了させるべきか、以下の表で確認しましょう。

相続の発生時期	登記申請の期限
2024年4月1日以降に相続した場合	自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内
2024年4月1日より前に相続していた場合	原則として、義務化の施行日（2024年4月1日）から3年以内（2027年3月31日まで）

このように、過去の相続分については3年間の猶予期間が設けられています。しかし、遺産分割協議が難航している場合や、必要書類の収集に時間がかかるケースも多いため、期限直前ではなく早めの着手が推奨されます。

1.3 正当な理由なく申請しない場合の罰則

相続登記の義務化に伴い、違反者に対する罰則規定も設けられました。正当な理由がないにもかかわらず、期限内に相続登記の申請を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ただし、事情があって期限内に登記ができない場合、すべてのケースで直ちに罰則が適用されるわけではありません。「正当な理由」として認められるケースには、主に以下のようなものがあります。

相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
遺言の有効性や遺産の範囲について争いがあり、裁判等で係争中の場合
申請義務を負う相続人が重病であるなど、手続きを行うことが困難な場合

また、期限内に遺産分割協議がまとまらない場合の対策として、新たに「相続人申告登記」という制度も創設されました。これは、相続人が「自分が相続人であること」を法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を一時的に履行したとみなされる簡易的な手続きです。遺産分割が長引きそうな場合は、まずこの申告を行うことで過料の適用を回避できます。

2. 不動産相続の名義変更を自分で行う手順

不動産の名義変更（相続登記）は、司法書士に依頼せず自分で行うことも可能です。自分で行えば専門家への報酬（数万円～10万円程度）を節約できますが、書類の収集や申請書の作成には手間と時間がかかります。ここでは、自分で行う場合の具体的な流れを4つのステップで解説します。

2.1 対象となる不動産を特定する方法

相続登記を行うための第一歩は、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産をすべて洗い出すことです。自宅の土地や建物だけでなく、私道（道路）の共有持分や、遠方にある山林・農地などが遺産に含まれているケースも少なくありません。もし登記漏れがあると、将来その不動産を売却したり活用したりする際に大きなトラブルとなります。

不動産を特定するために、以下の資料を確認しましょう。

固定資産税納税通知書：毎年4月～6月頃に市区町村から届く書類です。課税されている不動産が一覧で記載されています。
権利証（登記済証）または登記識別情報通知：自宅の金庫や仏壇などに保管されていることが多い重要書類です。
名寄帳（なよせちょう）：市区町村の役所で取得できる、その人が所有する不動産の一覧表です。

特に重要なのが名寄帳の取得です。固定資産税がかからない私道や山林などは納税通知書に記載されないことがありますが、名寄帳には非課税の不動産も含めて網羅的に記載されています。不動産の所在地がある市区町村役場の資産税課などで、相続人であることを証明すれば取得可能です。

2.2 戸籍謄本などの必要書類を集める方法

不動産が特定できたら、法務局へ提出するための必要書類を収集します。相続のケース（遺言書の有無など）によって多少異なりますが、基本となる書類は以下の通りです。

書類名	取得場所	備考
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等	本籍地の市区町村役場	転籍が多い場合、複数の役所から取り寄せる必要があります。
被相続人の住民票の除票	最後の住所地の市区町村役場	登記上の住所と死亡時の住所のつながりを証明するために必要です。
相続人全員の戸籍謄本	本籍地の市区町村役場	現在の戸籍（戸籍全部事項証明書）を取得します。
相続人全員の印鑑証明書	住所地の市区町村役場	遺産分割協議書に押印した実印の証明として必要です。
不動産を取得する人の住民票	住所地の市区町村役場	マイナンバーの記載がないものを取得します。
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村役場	登録免許税を計算するために最新年度のものが必要です。

最も大変なのが、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を集める作業です。遠方の役所への郵送請求が必要になることもあります。なお、「法定相続情報証明制度」を利用して法務局から一覧図の写しを取得すれば、戸籍謄本の束を何度も出し直す手間が省けるためおすすめです。

2.3 遺産分割協議書の書き方と注意点

遺言書がなく、法定相続分とは異なる割合で不動産を相続する場合、相続人全員で話し合いを行い、「誰がどの不動産を相続するか」を記した「遺産分割協議書」を作成する必要があります。

遺産分割協議書には決まった書式はありませんが、以下の点に注意して作成してください。

相続人全員の署名と実印：必ず相続人全員が署名し、実印を押印します。一人でも欠けていると無効になります。
不動産の正確な表示：対象となる不動産を特定するため、登記事項証明書（登記簿謄本）の記載と一字一句同じ内容で記載します。

よくある間違いとして、普段使っている住所（住居表示）で書いてしまうケースがあります。登記申請では「〇〇市〇〇町一丁目1番1号」ではなく、「〇〇市〇〇町一丁目1番地1」のような地番表記が求められます。必ず事前に法務局で登記事項証明書を取得し、それを見ながら正確に記載しましょう。

2.4 管轄の法務局で登記申請を行う方法

書類が揃ったら、いよいよ法務局へ登記申請を行います。申請先は、その不動産の所在地を管轄する法務局です。被相続人の住所地や、自分の住所地の法務局ではないので注意してください。

申請の手順は以下の通りです。

登記申請書の作成：法務局のホームページから様式をダウンロードし、必要事項を記入します。
登録免許税の納付：固定資産評価額に0.4%（税率）をかけた金額分の収入印紙を購入し、申請書の台紙に貼ります。
書類の提出：作成した申請書と集めた添付書類をまとめて、管轄の法務局の窓口に持参するか、郵送で提出します。
完了書類の受領：申請に不備がなければ、通常1週間から2週間程度で登記が完了します。その後、新しい権利証となる「登記識別情報通知」を受け取ります。

申請書の様式や記載例は、法務局の公式サイトで公開されています。Word形式などでダウンロードできるため、自分のケース（遺産分割による相続、遺言による相続など）に合ったものを選んで利用しましょう。

法務局公式サイト「不動産登記の申請書様式について」

もし申請書の内容に誤りや不足があると、法務局から連絡が入り「補正（訂正）」を求められます。平日の日中に法務局へ出向く必要がある場合もあるため、提出前には書類の不備がないか入念にチェックすることが大切です。

3. ケース別に見る不動産相続の名義変更必要書類

不動産相続の名義変更（相続登記）に必要な書類は、遺言書の有無や、どのような遺言書が残されているかによって大きく異なります。ここでは、代表的な3つのパターンに分けて、法務局へ提出すべき必要書類を具体的に解説します。

なお、すべてのケースにおいて共通して以下の書類が必要です。

登記申請書（法務局の様式に従って作成したもの）
固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使用。都税事務所や市町村役場で取得）
不動産を取得する人の住民票の写し
委任状（司法書士などの代理人に依頼する場合）

3.1 公正証書遺言があるケース

公正証書遺言は、公証人が作成し公証役場で保管されている遺言書です。法的な不備が少なく、家庭裁判所での検認手続きが不要であるため、比較的スムーズに名義変更を行うことができます。

このケースでは、被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本は「死亡の事実が記載されているもの」があれば足りることが多く、出生から死亡までのすべての戸籍を集める手間が省けるのが特徴です。

公正証書遺言による相続登記の必要書類
書類名	取得場所・備考
公正証書遺言の正本または謄本	手元にない場合は公証役場で再発行が可能
被相続人の戸籍謄本（除籍謄本）	本籍地の役所 ※死亡の記載があるもの
被相続人の住民票の除票	最後の住所地の役所 ※登記簿上の住所とつながりが確認できるもの
不動産を取得する相続人の戸籍謄本	本籍地の役所 ※現在のもの

※遺言の内容が「特定の相続人に相続させる」というものであれば上記で足りますが、遺贈（相続人以外への譲渡）などが含まれる場合は追加の書類が必要になることがあります。

詳細な申請書の様式や記載例については、以下の法務省公式サイトもあわせてご確認ください。
法務省：不動産登記の申請書様式について

3.2 自筆証書遺言があるケース

自筆証書遺言とは、被相続人が自筆で作成した遺言書のことです。この場合、遺言書の状態や保管状況によって手続きが2通りに分かれます。

3.2.1 1. 法務局の保管制度を利用していない場合

自宅の金庫や仏壇などで見つかった自筆証書遺言は、そのままでは登記に使用できません。まず家庭裁判所で検認（けんにん）という手続きを受け、検認済証明書を発行してもらう必要があります。

3.2.2 2. 法務局の「自筆証書遺言書保管制度」を利用している場合

法務局に預けられていた場合は検認が不要です。代わりに「遺言書情報証明書」を取得して提出します。

自筆証書遺言による相続登記の必要書類
書類名	取得場所・備考
自筆証書遺言の原本＋検認済証明書	家庭裁判所で検認後に合綴される ※保管制度利用時は「遺言書情報証明書」
被相続人の戸籍謄本（除籍謄本）	本籍地の役所 ※死亡の記載があるもの
被相続人の住民票の除票	最後の住所地の役所
不動産を取得する相続人の戸籍謄本	本籍地の役所

検認手続きを経ていない自筆証書遺言を添付しても、法務局では受理されませんので十分ご注意ください。

3.3 遺産分割協議で相続人が決まったケース

遺言書がなく、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）を行って不動産の取得者を決めたケースです。この場合が最も収集すべき書類が多くなります。

特に重要なのが、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本です。これにより「他に相続人がいないこと」を法的に証明する必要があります。転籍や婚姻などで本籍地が変わっている場合、複数の役所から取り寄せる必要があります。

遺産分割協議による相続登記の必要書類
書類名	取得場所・備考
遺産分割協議書	相続人全員が署名し、実印を押印したもの
相続人全員の印鑑証明書	住所地の役所 ※遺産分割協議書に押印した実印のもの
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等	各本籍地の役所 ※除籍謄本、改製原戸籍謄本などすべて
被相続人の住民票の除票	最後の住所地の役所
相続人全員の戸籍謄本	各本籍地の役所 ※現在のもの

印鑑証明書には有効期限の定めはありませんが、遺産分割協議が成立したことの証明として、できるだけ最新のものを用意することが推奨されます。

もし戸籍収集が難航する場合や、法定相続情報一覧図の作成を検討している場合は、法務局の案内ページを参照してください。
法務省：あなたと家族をつなぐ相続登記～相続登記・遺産分割を進めましょう～

4. 不動産相続の名義変更に必要な費用の目安

不動産の名義変更（相続登記）にかかる費用は、大きく分けて「実費（税金や手数料）」と「専門家への報酬」の2つで構成されています。自分で行う場合は実費のみで済みますが、司法書士に依頼する場合は報酬が加算されます。ここでは、それぞれの費用の詳細と相場について解説します。

4.1 登録免許税はいくらかかるのか

名義変更手続きの中で最も大きなウェイトを占める実費が「登録免許税」です。これは登記申請時に法務局へ納める税金で、以下の計算式で算出されます。

登録免許税＝固定資産税評価額 × 0.4％

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を相続する場合、登録免許税は4万円となります。なお、計算の基準となるのは実勢価格（市場価格）ではなく、固定資産税評価証明書や課税明細書に記載されている「評価額」です。1,000円未満の端数は切り捨てて計算します。

また、所有者不明土地問題の解消に向けた法改正により、以下のケースでは登録免許税の免税措置が設けられています（令和9年（2027年）3月31日まで）。

相続により土地を取得した方が、相続登記をしないで死亡した場合（数次相続）
不動産の価額が100万円以下の土地である場合

これらの免税措置を適用することで、コストを大幅に抑えられる可能性があります。詳細は法務局の案内を確認してください。

出典：相続登記の登録免許税の免税措置について：法務局

4.2 固定資産評価証明書などの取得費用

手続きには、被相続人（亡くなった方）と相続人全員の戸籍謄本や、不動産の評価証明書など、多くの公的書類が必要です。これらの取得には自治体が定める手数料がかかります。主な書類の手数料目安は以下の通りです。

書類名	手数料の目安（1通あたり）	備考
戸籍謄本（全部事項証明書）	450円	現在の戸籍
除籍謄本・改製原戸籍	750円	出生から死亡までを遡る際に必要
住民票の写し	300円〜400円	マイナンバーの記載は不要
印鑑証明書	300円〜400円	遺産分割協議書に添付
固定資産評価証明書	300円〜400円	東京23区や各市町村で異なる

2024年3月から開始された戸籍の広域交付制度を利用すれば、本籍地が遠方であっても、最寄りの市区町村窓口でまとめて戸籍謄本等を請求できるようになりました。ただし、郵送請求が必要な場合や、定額小為替の手数料（1枚につき200円程度）や往復の郵送料が別途かかるケースもあります。書類の通数が多い場合、実費だけで1万円〜2万円程度になることも珍しくありません。

4.3 専門家に依頼した際の費用対効果

司法書士に相続登記を依頼する場合、上記の実費に加えて「司法書士報酬」が必要です。依頼する内容や不動産の個数、相続人の数によって変動しますが、一般的な相場は以下の通りです。

依頼内容	報酬相場の目安	メリット
登記申請のみ	6万円〜 10万円	申請書の作成・提出を任せられる
戸籍収集・遺産分割協議書作成含む	10万円〜 15万円	書類収集の手間や作成ミスを防げる

自分で行えば報酬分（約6万〜15万円）を節約できますが、平日に役所や法務局へ行く時間、複雑な書類を作成する手間が発生します。特に「数次相続が発生している」「相続人が疎遠で多い」「不動産が各地に点在している」といったケースでは、手続きが非常に煩雑になるため、専門家に依頼する費用対効果は高いと言えます。ご自身の状況と予算を照らし合わせ、無理のない方法を選択しましょう。

5. 不動産相続の名義変更でよくあるトラブルと対処法

不動産の相続手続きは、預貯金の解約などとは異なり、法的な知識や複雑な書類作成が求められる場面が多くあります。そのため、手続きの途中で予期せぬトラブルに直面し、名義変更がストップしてしまうケースも少なくありません。ここでは、不動産相続の名義変更において特によくある3つのトラブルと、その具体的な対処法について解説します。

5.1 相続人の間で話がまとまらない場合

不動産は現金のようにきれいに分けることが難しいため、遺産分割協議において最も揉めやすい財産の一つです。「誰が実家を継ぐのか」「不動産を売ってお金に換えたいが反対されている」といった意見の対立が起きると、名義変更の手続きに進むことができません。

このような場合、まずは不動産の分割方法を工夫することで解決できないか検討することが重要です。不動産の遺産分割には、主に以下の4つの方法があります。

分割方法	内容と特徴	メリット・デメリット
現物分割	不動産をそのままの形で、特定の相続人が引き継ぐ方法。	手続きはシンプルですが、相続人間で取得額に不公平が生じやすいデメリットがあります。
代償分割	不動産を取得した相続人が、他の相続人に対して代償金（現金）を支払う方法。	公平な分割が可能ですが、不動産を取得する人に十分な資金力が必要となります。
換価分割	不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法。	現金化するため公平に分けられますが、住み続けたい人がいる場合は選択できません。また、譲渡所得税がかかる場合があります。
共有分割	不動産を複数の相続人の共有名義にする方法。	当面の争いは回避できますが、将来的に売却や建て替えをする際に共有者全員の同意が必要となり、トラブルの先送りになるリスクが高い方法です。

当事者同士の話し合いで決着がつかない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てる必要があります。調停では調停委員が間に入り、解決に向けた調整を行いますが、それでもまとまらなければ「審判」へと移行し、裁判所が分割方法を決定します。解決が長期化すると、不動産の老朽化や固定資産税の負担だけが増えていくことになるため、早めに弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。

5.2 権利証や登記識別情報が見つからない場合

亡くなった方の遺品を整理しても、「登記済証（権利証）」や「登記識別情報通知」が見つからないという相談は非常に多く寄せられます。「権利証がないと名義変更ができないのではないか」と不安になる方も多いですが、結論から言えば、通常の相続登記（名義変更）において、被相続人の権利証は原則として不要です。

売買や贈与による登記の場合は、所有者の意思確認のために権利証の提出が必須となりますが、相続は人の死亡という事実に基づいて権利が移転するものであるため、法務局への申請時に権利証を添付する必要はありません。したがって、もし権利証を紛失していたとしても、戸籍謄本や遺産分割協議書などの必要書類が揃っていれば、問題なく名義変更手続きを進めることができます。

ただし、以下のような例外的なケースでは権利証が必要になることがあります。

遺言によって、法定相続人以外の人に不動産を譲る「遺贈」の場合
相続登記と同時に、古い抵当権の抹消登記などを行う必要がある場合

これらのケースで権利証が見つからない場合は、「事前通知制度」を利用したり、司法書士に「本人確認情報」を作成してもらうことで手続きが可能ですが、費用や手間が追加で発生します。ご自身のケースが通常の相続登記にあたるのか判断が難しい場合は、司法書士に確認してもらうと安心です。

5.3 遠方の不動産を相続した場合

実家が遠方にあり、管轄の法務局まで出向くことが難しいというケースもよくあります。かつては管轄の法務局の窓口で申請するのが一般的でしたが、現在は現地に行かなくても手続きを完了させる方法が整備されています。

遠方の不動産の名義変更を行う主な方法は以下の3つです。

申請方法	概要	注意点
郵送申請	申請書と必要書類を管轄の法務局へ書留郵便などで送付する方法。	書類に不備があった場合、修正のために法務局へ出向くか、郵送でのやり取り（補正）が必要となり、時間がかかることがあります。
オンライン申請	インターネットを通じて申請データを送信する方法。	専用のソフトや機器の準備が必要で、一般の方が自分で行うにはハードルが高めです。
司法書士への依頼	近くの司法書士に依頼し、オンライン申請等で代理手続きをしてもらう方法。	最も確実で手間がかからない方法です。依頼する司法書士は、不動産の所在地近くである必要はなく、依頼者の最寄りの事務所で対応可能です。

また、遠方の不動産を相続した場合、名義変更の手続きだけでなく、その後の「管理」や「処分」が大きな負担となることがあります。誰も住む予定がない場合は、早めに地元の不動産会社に売却の相談をするか、一定の要件を満たせば国に土地を引き渡せる相続土地国庫帰属制度の利用を検討するのも一つの手です。名義変更を放置すると、過料の対象となるだけでなく、将来的に権利関係が複雑になり処分が困難になるため、遠方であっても速やかに手続きを済ませましょう。