2026年最新！ 不動産相続登記の期限と義務化のポイントを専門家が解説

「不動産を相続したけれど、登記はいつまでにすればいいの？」「2026年から義務化されるって本当？」そんな疑問をお持ちではありませんか？ 本記事では、2026年から施行される不動産相続登記の義務化について、その具体的な内容、3年以内の申請期限、怠った場合の罰則、そして放置することのリスクまで、専門家が徹底解説します。不動産相続登記は期限内の申請が必須であり、放置は重大なトラブルを招くため、正しい知識と適切な対応が不可欠です。この記事を読めば、最新の義務化情報から、ご自身で進める手続きのポイント、専門家活用のコツ、さらによくある疑問の解決策まで、必要な知識が全て手に入り、安心して登記を完了させることができます。

1. 2026年最新！不動産相続登記の義務化を徹底解説

これまで任意とされていた不動産相続登記が、2024年4月27日から法律上の義務となりました。 この義務化は、所有者不明土地問題の解消を目的としており、相続によって不動産を取得した方は、期限内に登記申請を行う必要があります。本章では、不動産相続登記の義務化の具体的な内容、対象者、そして施行日と猶予期間について詳しく解説します。

1.1 義務化の具体的な内容と対象者

不動産相続登記の義務化は、相続によって不動産の所有権を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に登記申請を行うことを義務付けるものです。 この「取得を知った日」とは、通常、被相続人が亡くなり、かつ自身が相続人であり、その相続財産に不動産があることを認識した日を指します。 遺言によって不動産を取得した場合も同様に義務の対象となります。

また、遺産分割協議が成立し、不動産の取得者が確定した場合には、その遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記申請を行う必要があります。 これは、法定相続分で一時的に登記を行った後に遺産分割が成立した場合や、相続人申告登記を行った後に遺産分割が成立した場合にも適用される「追加的義務」です。

この義務化の対象となるのは、2024年4月27日以降に相続が発生した不動産だけでなく、それ以前に発生した相続でまだ登記が完了していない不動産も含まれます。 つまり、過去の相続も遡及的に義務化の対象となるため、長期間放置されていた不動産も登記が必要となります。

義務を怠り、正当な理由なく期限内に登記申請を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。 過料は行政上のペナルティであり、刑事罰とは異なり前科が付くことはありませんが、法務局からの催告を経て裁判所によって決定されます。

なお、相続人全員で遺産分割協議がまとまらないなど、すぐに相続登記の申請が難しい場合の救済措置として、「相続人申告登記」制度が創設されています。 これは、自分が相続人であることを法務局に申し出ることで、簡易に義務を履行したとみなされる制度です。 ただし、これはあくまで一時的な措置であり、遺産分割が成立した場合には改めて3年以内に相続登記を行う必要があります。

具体的な義務化の内容をまとめると以下の通りです。

項目	内容
義務化の開始日	2024年4月27日
基本的な申請期限	相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内
遺産分割協議成立後の申請期限	遺産分割が成立した日から3年以内
遡及適用	あり（2024年4月27日以前に発生した相続も対象）
罰則	正当な理由なく義務を怠った場合、10万円以下の過料
救済措置	相続人申告登記制度

1.2 施行日と猶予期間について

不動産相続登記の義務化は、2024年4月27日に施行されました。 この日以降に相続が発生した不動産については、上記の期限が適用されます。

しかし、義務化の施行日である2024年4月27日より前に相続が開始していた不動産で、まだ登記が完了していないものについても、義務化の対象となります。 これらの「過去の相続」に対する登記申請には、2027年3月31日までの猶予期間が設けられています。 この猶予期間内に登記申請を行わない場合も、正当な理由がなければ過料の対象となる可能性があります。

この猶予期間は、長年放置されてきた所有者不明土地の問題を解消するため、過去の相続についても速やかに登記を促す目的で設けられました。 したがって、2026年は、この猶予期間の終了が間近に迫る重要な年となります。特に、「不動産を相続したことは把握しているものの、かなり前だったので登記の状況を覚えていない」という方は、早急に自身の所有する不動産の登記状況を確認することが重要です。

また、相続登記の義務化と合わせて、2026年4月1日からは住所変更登記等の義務化も施行されます。 不動産所有者の氏名や住所に変更があった場合、2年以内に変更登記を行わないと5万円以下の過料が科される可能性があります。 これらの法改正は、不動産に関する情報の正確性を高め、所有者不明土地の発生を未然に防ぐことを目的としています。

2. 不動産相続登記の期限厳守が重要な理由

2024年4月1日より、不動産相続登記が義務化されました。これにより、相続によって不動産を取得した場合は、正当な理由なく期限内に登記を申請しないと、罰則の対象となる可能性があります。この章では、なぜ不動産相続登記の期限厳守が重要なのか、その理由を具体的に解説します。

2.1 3年以内の申請義務と罰則

不動産相続登記の義務化により、相続人には相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務が課せられました。この義務は、2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前に発生した相続で、まだ登記がされていない不動産にも適用されます。ただし、後者の場合は、施行日である2024年4月1日、または相続によって不動産を取得したことを知った日のいずれか遅い日から3年以内が期限となります。

この義務に違反し、正当な理由なく期限内に相続登記を申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は罰金とは異なり刑事罰ではありませんが、金銭的な負担が生じることに変わりはありません。相続登記の義務化は、長期間放置されがちだった不動産の所有者不明問題を解消し、不動産取引の安全性を確保することを目的としています。

相続登記の申請義務の詳細については、法務省のウェブサイトでも確認できます。例えば、法務省：相続登記の申請義務化についてでは、義務化の背景や具体的な内容が詳しく説明されています。

2.2 放置することで生じるトラブル事例

不動産相続登記を放置することは、将来的にさまざまなトラブルを引き起こす原因となります。期限内に登記を完了させなかった場合に想定される具体的なトラブル事例を以下に示します。

まず、次の相続が発生した場合に手続きが複雑化します。相続登記がされていない状態で、さらに相続人のうちの誰かが亡くなってしまうと、その不動産の権利関係はさらに複雑になります。新たな相続人が加わることで、遺産分割協議の参加者が増え、全員の合意を得ることが非常に困難になる可能性があります。場合によっては、連絡が取れない相続人がいるなどして、手続きが何年も停滞してしまうケースも少なくありません。

次に、不動産の売却や担保設定ができないという問題があります。不動産を売却したり、金融機関から融資を受ける際に担保として提供したりするには、登記簿上の所有者と現在の所有者が一致している必要があります。相続登記が完了していないと、法的に所有権を証明できないため、これらの重要な取引を行うことができません。これにより、不動産の有効活用が阻害され、経済的な機会損失に繋がる恐れがあります。

さらに、不動産を巡る争いが発生しやすくなります。相続登記を放置していると、時間が経過するにつれて相続人の間で権利意識が薄れたり、逆に「自分のものだ」という主張が強くなったりすることがあります。特に、不動産の価値が上昇したり、再開発の話が持ち上がったりした際に、遺産分割を巡る深刻な対立に発展するリスクが高まります。このような争いは、家族関係を破壊するだけでなく、解決に多大な時間と費用を要することになります。

また、権利関係が不明確になり、第三者への対抗が困難になる点も挙げられます。例えば、相続した土地に不法占拠者が現れた場合や、境界線で隣地とのトラブルが発生した場合でも、登記簿上の所有者が故人のままだと、現在の所有者として権利を主張し、適切な法的措置を講じることが難しくなります。これにより、自身の財産を守ることが困難になる可能性があります。

最後に、固定資産税の納税義務者に関する混乱が生じることがあります。固定資産税は毎年1月1日時点の登記簿上の所有者に課税されるのが原則ですが、相続登記が未了の場合でも、市町村は実質的な所有者（相続人）に対して納税を求めることがあります。相続人間で誰が納税義務者であるか明確になっていないと、納税を巡るトラブルに発展したり、滞納により延滞金が発生したりする可能性もあります。

これらのトラブルを避けるためにも、不動産相続登記は期限内に適切に行うことが極めて重要です。

3. 自分でできる 不動産相続登記の手続きと注意点

不動産相続登記は、専門家である司法書士に依頼するのが一般的ですが、ご自身で手続きを進めることも可能です。時間と手間はかかりますが、費用を抑えたい方にとっては有効な選択肢となります。ここでは、ご自身で相続登記を行う際の手順と、特に注意すべきポイントを詳しく解説します。

3.1 登記申請書の作成ポイント

相続登記の申請書は、法務局のウェブサイトからダウンロードするか、窓口で入手できます。正確な情報に基づいて作成することが極めて重要です。誤りがあると補正を求められたり、最悪の場合、申請が却下されたりする可能性もあります。

3.1.1 記載すべき主な情報

• 登記の目的：相続
• 原因：被相続人の死亡年月日
• 相続人：氏名、住所、連絡先、被相続人との続柄
• 被相続人：氏名、最後の本籍地、最後の住所
• 不動産の表示：登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されている通りに正確に記載します。地番、家屋番号、地目、地積、種類、構造、床面積など。
• 課税価格：固定資産評価証明書に記載されている評価額。
• 登録免許税：課税価格に税率（原則0.4%）を乗じた金額。
• 添付情報：提出する書類の一覧。
• 申請年月日：申請日を記載します。
• 申請人：相続人全員の氏名、住所、連絡先。

記載内容に不安がある場合は、法務局の相談窓口や登記相談会を利用することをおすすめします。また、法務局のウェブサイトには、記載例やひな形が豊富に用意されているため、参考にしながら作成を進めましょう。

3.2 添付書類の収集方法

相続登記には、相続関係を証明し、不動産の所有権が移転したことを裏付けるための様々な書類が必要です。これらの書類は、発行機関が異なるため、計画的に収集を進めることが重要です。書類に不足や不備があると、申請を受け付けてもらえません。

3.2.1 主な添付書類と取得先

書類名	取得先	注意点・補足
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本を含む）	被相続人の本籍地の市区町村役場	相続人全員を確定するために必要です。転籍が多い場合は複数の役場に請求が必要です。
被相続人の住民票の除票	被相続人の最後の住所地の市区町村役場	登記簿上の住所と被相続人の最後の住所が異なる場合、つながりを証明するために必要です。
相続人全員の戸籍謄本（または戸籍抄本）	各相続人の本籍地の市区町村役場	相続人が現存することを証明します。
相続人全員の住民票	各相続人の住所地の市区町村役場	新しく登記名義人となる相続人の住所を証明します。
相続人全員の印鑑証明書	各相続人の住所地の市区町村役場	遺産分割協議書を提出する場合に必要です。発行から3ヶ月以内のものが望ましいです。
不動産の固定資産評価証明書	不動産の所在地の市区町村役場（固定資産税課など）	登録免許税を計算するために必要です。最新年度のものを用意しましょう。
遺産分割協議書	相続人全員で作成	遺言書がなく、法定相続分と異なる割合で不動産を相続する場合に必要です。相続人全員の実印押印が必要です。
相続関係説明図	相続人または司法書士が作成	相続関係を一覧で示す図です。戸籍謄本の還付を希望する場合に添付すると便利です。
登記済権利証（登記識別情報通知）	被相続人が所有していたもの	紛失していても相続登記は可能ですが、添付することで登記官の審査がスムーズになる場合があります。

これらの書類は、取得に時間がかかるものや、有効期限があるもの（印鑑証明書など）があるため、早めに準備に取り掛かりましょう。また、書類の取得には手数料がかかります。

3.3 法務局での申請方法

必要書類がすべて揃い、登記申請書が完成したら、いよいよ法務局へ申請します。申請方法は主に「窓口申請」と「郵送申請」の2つがあります。

3.3.1 管轄の法務局を確認する

不動産登記は、不動産の所在地を管轄する法務局（または地方法務局、その支局・出張所）に対して行います。複数の不動産を相続し、それぞれ異なる法務局の管轄となる場合は、それぞれの法務局に申請が必要です。管轄の法務局は、法務局のウェブサイトで確認できます。

3.3.2 申請方法

• 窓口申請：

  管轄の法務局の窓口に、作成した登記申請書と添付書類一式を持参して提出します。その場で書類の不備を指摘されることもあり、軽微なものであればその場で補正できるメリットがあります。混雑している場合もあるため、時間に余裕を持って訪問しましょう。

• 郵送申請：

  登記申請書と添付書類一式を、書留郵便などの記録が残る方法で管轄の法務局へ郵送します。申請日を郵便局の消印の日付としたい場合は、必ず書留郵便で送るようにしましょう。書類の不備があった場合、法務局から連絡が来て補正を求められます。郵送でのやり取りとなるため、補正に時間がかかることがあります。

申請後、法務局で審査が行われ、問題がなければ登記が完了します。完了までには通常1週間から2週間程度かかりますが、時期や法務局の混雑状況によって変動します。登記が完了すると、登記識別情報通知（いわゆる権利証）が発行されるので、大切に保管しましょう。この登記識別情報は、将来不動産を売却したり、担保に入れたりする際に必要となる重要な情報です。

なお、2024年4月1日から不動産相続登記が義務化されたため、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料が科される可能性がある点にも留意が必要です。期限は相続開始を知った日から3年以内です。ご自身で手続きを進める場合でも、この義務化の期限を意識し、計画的に準備を進めることが求められます。

4. 専門家が教える 不動産相続登記をスムーズに進めるコツ

不動産相続登記は、2024年4月1日から義務化され、原則として相続開始を知った日から3年以内に申請する必要があります。この義務化に伴い、手続きをスムーズに進めるための準備と専門家の活用がより一層重要になっています。ここでは、相続登記を円滑に進めるための具体的なコツを専門家の視点から解説します。

4.1 事前準備の重要性

不動産相続登記を滞りなく進めるためには、事前の準備が極めて重要です。準備を怠ると、手続きの遅延や、場合によっては過料の対象となるリスクも高まります。

4.1.1 相続人・相続財産の正確な把握

まず、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸本を含む）を取得し、法定相続人全員を正確に確定する必要があります。相続人が一人でも欠けていると、遺産分割協議が無効となる可能性があるため注意が必要です。

次に、被相続人が所有していたすべての不動産を漏れなく特定します。固定資産税の納税通知書や、市町村役場で取得できる名寄帳（固定資産税課税台帳）を確認することが有効です。また、2026年2月2日からは「所有不動産記録証明制度」が施行され、被相続人の不動産を把握しやすくなる予定です。

4.1.2 必要書類の収集と遺産分割協議

相続登記には、多岐にわたる書類が必要です。主な必要書類は以下の通りです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印する場合）
• 固定資産税評価証明書
• 遺言書（ある場合）
• 遺産分割協議書（遺言書がない場合や、遺言書と異なる分割をする場合）

遺言書がない場合や、遺言書があっても相続人全員で異なる分割を行う場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、その内容を記した遺産分割協議書を作成します。この協議書には、相続人全員が実印で署名・押印し、印鑑証明書を添付する必要があります。

4.2 司法書士の選び方と相談のタイミング

相続登記はご自身で行うことも可能ですが、手続きの複雑さや専門知識の必要性から、司法書士への依頼を検討するケースも少なくありません。特に、2024年4月1日からの義務化により、期限内の正確な手続きが求められるため、専門家のサポートは大きな安心材料となります。

4.2.1 司法書士に依頼するメリットと相談のタイミング

司法書士に依頼することで、以下のようなメリットがあります。

• 時間と手間を大幅に削減できる
• 正確な書類作成と申請により、手続きの不備を防ぐ
• 複雑な相続関係や、遠隔地の不動産に関する手続きもスムーズに進められる
• 他の相続手続き（預貯金の解約など）についても合わせて相談できる場合がある

司法書士への相談は、相続が発生したらできるだけ早い段階で行うのがベストです。何から手をつけて良いか分からない場合や、相続人が多数いる、遺産分割が複雑といったケースでは、特に早期の相談が推奨されます。

4.2.2 信頼できる司法書士の選び方

数ある司法書士の中から、ご自身に合った専門家を選ぶためには、以下のポイントを参考にしましょう。

• 相続関係業務の経験が豊富であること。登記だけでなく、遺産整理業務など相続手続き全般に精通しているかを確認しましょう。
• 他の士業（弁護士、税理士、行政書士など）と連携している事務所を選ぶと、相続税申告や紛争解決など、相続に関する幅広い問題にワンストップで対応してもらえる可能性があります。
• 費用体系が明確で、見積もりを丁寧に説明してくれること。初回無料相談を活用し、複数の司法書士と面談して相性や対応の丁寧さを確認することも重要です。

4.3 費用に関する疑問を解消

相続登記にかかる費用は、主に「登録免許税」「必要書類の取得費用」「司法書士報酬」の3つに分けられます。これらの費用を事前に把握し、計画を立てておくことが大切です。

4.3.1 相続登記にかかる費用の内訳

相続登記にかかる主な費用は以下の通りです。

費用の種類	概要	費用の目安	備考
登録免許税	不動産の所有権移転登記にかかる税金	固定資産税評価額の0.4%	土地の評価額が100万円以下の場合は免税措置が適用される場合あり
必要書類の取得費用	戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などの発行手数料	数千円～3万円程度	書類の種類や通数によって変動
司法書士報酬	司法書士に手続きを依頼した場合の費用	5万円～15万円程度	相続人の数、不動産の数、遺産分割協議書の作成有無などにより変動

上記はあくまで目安であり、個々のケースによって費用は異なります。特に、登録免許税は不動産の評価額に大きく左右されるため、高額になることもあります。

4.3.2 費用を抑えるためのポイント

相続登記の費用を抑えるためには、いくつかの方法があります。

• 自分でできる部分は自分で行う: 必要書類の収集などを自分で行うことで、司法書士に支払う報酬の一部を削減できる可能性があります。
• 複数の司法書士から見積もりを取る: 司法書士報酬は事務所によって異なるため、複数の事務所から見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。
• 免税措置の適用を確認する: 一部の不動産（評価額が低い土地など）には登録免許税の免税措置が適用される場合がありますので、該当するかどうかを確認しましょう。

費用に関する疑問は、司法書士の初回無料相談などを活用して事前に解消しておくことが、後々のトラブルを避けるためにも重要です。

5. 相続登記に関するよくある疑問と解決策

不動産相続登記の手続きは、個々のケースによって複雑さが異なります。ここでは、特に質問が多いケースについて、具体的な解決策を解説します。

5.1 相続放棄をした場合の登記

相続放棄とは、被相続人のプラスの財産もマイナスの財産も一切相続しないという意思表示を家庭裁判所に申述し、受理されることで効力を生じる制度です。相続放棄が受理されると、その放棄をした者は初めから相続人ではなかったものとみなされます。

相続放棄をした場合、その不動産は放棄した相続人の名義にはならないため、登記の申請義務は発生しません。しかし、相続放棄によって次の順位の相続人（例えば、子が放棄すれば親が、親も放棄すれば兄弟姉妹が）に相続権が移る場合があります。この場合、相続権が移った者が新たに不動産の所有者となり、相続登記の義務を負うことになります。

また、相続人全員が相続放棄をした場合、その不動産は所有者のいない状態となります。この場合、利害関係人（債権者など）の申立てにより、家庭裁判所が相続財産管理人を選任し、その管理人が不動産の管理や清算を行うことになります。相続財産管理人が選任された場合、その管理人が不動産の登記名義を変更する手続きを進めることがあります。

5.2 未登記の不動産を相続した場合

未登記の不動産とは、まだ登記簿が作成されていない不動産を指します。特に、古い建物や増築部分、農地転用された土地などで見られることがあります。このような不動産を相続した場合、通常の相続登記とは異なる手続きが必要になります。

未登記の建物を相続した場合は、まず、建物の物理的な状況を公示するための「建物表題登記」を申請する必要があります。この登記は、土地家屋調査士に依頼して行うのが一般的です。建物表題登記が完了し、登記簿が作成された後に、相続人が所有権を取得したことを公示する「所有権保存登記」を申請します。この所有権保存登記が、相続登記の義務化の対象となります。

土地が未登記の場合も同様に、まず「土地表題登記」を申請し、その後「所有権保存登記」を行うことになります。これらの登記には、建物の建築確認済証や検査済証、固定資産税の納税通知書、住民票、戸籍謄本など、多岐にわたる書類が必要となり、手続きも複雑になる傾向があります。

2024年4月1日からは、新築または未登記の建物について、所有権を取得した日から1か月以内に建物表題登記を申請することが義務化されました。これにより、未登記の不動産を放置することのリスクはさらに高まっています。

未登記不動産の相続は、専門的な知識が求められるため、土地家屋調査士や司法書士といった専門家に相談することをお勧めします。

5.3 共有名義の不動産の登記

相続によって複数の相続人が一つの不動産を共同で所有する場合、その不動産は「共有名義」となります。共有名義での登記は、各相続人がそれぞれ「持分」と呼ばれる所有権の割合を持つ形で登記されます。

相続登記の申請は、共有者全員が共同で申請することも、持分を取得した相続人が単独で自身の持分について申請することも可能です。ただし、単独で申請する場合でも、他の共有者の情報や相続関係を証明する書類は必要になります。

共有名義の不動産を相続する際のポイントは以下の通りです。

項目	内容
持分の割合	遺言書がない場合、法定相続分に応じて持分が決定されます。遺産分割協議によって法定相続分と異なる割合で共有することも可能です。
遺産分割協議書	共有名義とする場合でも、誰がどれだけの持分を持つかを明確にするため、遺産分割協議書を作成しておくことが非常に重要です。これにより、将来のトラブルを未然に防ぐことができます。
不動産の管理・処分	共有名義の不動産の管理（修繕や賃貸など）は、原則として持分の過半数を持つ者の同意が必要です。しかし、不動産全体の売却や大規模な改築など、処分行為には共有者全員の同意が必要となります。
将来のトラブル	共有名義は、将来的に売却や活用を検討する際に、共有者間の意見の相違からトラブルに発展しやすいという側面があります。共有物分割請求訴訟など、法的な手続きが必要になるケースも少なくありません。

共有名義での登記を選択する場合は、将来的な不動産の利用や処分についても十分に検討し、共有者間で合意形成を図っておくことが肝要です。必要に応じて、司法書士や弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。

6. まとめ

2026年から義務化される不動産相続登記は、所有者不明土地問題の解消を目指す重要な制度です。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が義務付けられ、正当な理由なく怠ると過料の対象となるため、期限厳守が不可欠です。放置すると、さらなる相続発生による権利関係の複雑化や売却・担保設定が困難になるなどのトラブルに発展します。自分で手続きを進めることも可能ですが、添付書類の収集や申請書の作成には専門知識が必要です。複雑なケースや時間がない場合は、司法書士に相談することで、スムーズかつ確実に手続きを進められます。早めの準備と適切な対応で、大切な不動産を未来へ確実に引き継ぎましょう。