不動産相続で困らない！スムーズに進めるための方法と手順

2026年1月22日2026年1月27日

大切な不動産を相続することになり、「何から手をつければいいか分からない」「手続きが複雑で不安」と感じていませんか？このページでは、不動産相続発生時の初動から、遺言書や遺産分割協議による具体的な相続方法、名義変更（相続登記）の進め方、そして相続税の計算と節税対策まで、一連の流れを分かりやすく解説します。さらに、専門家の選び方や、未登記不動産、相続放棄といった見落としがちな注意点も網羅。この記事を読めば、複雑な不動産相続の全体像を把握し、後悔なくスムーズに手続きを完了させるための具体的な知識と手順が手に入ります。

1. 不動産相続発生時にまずすべきこと

大切なご家族を亡くされた悲しみの中、慣れない相続手続きに直面することは大きな負担となるでしょう。しかし、不動産相続には期限が設けられている手続きも多く、迅速かつ正確な対応が求められます。この章では、不動産相続が発生した際に、まず最初に取り組むべき重要なステップと、その全体の流れについて詳しく解説します。

1.1 相続開始の確認と全体の流れ

相続は、被相続人（亡くなった方）の死亡によって開始されます。まずは、その事実を正確に把握し、その後の手続きに備えることが重要です。

1.1.1 相続開始の確認

被相続人の死亡が確認されたら、最初に以下の点を確認しましょう。

死亡日時の確認：相続税の申告期限や相続放棄の期限など、多くの手続きの起算点となります。
遺言書の有無の確認：遺言書があるかないかで、その後の相続手続きの進め方が大きく変わります。自筆証書遺言、公正証書遺言など、様々な形式がありますので、自宅内や金融機関の貸金庫、公証役場などで確認しましょう。
相続人の特定：誰が相続人になるのかを正確に把握する必要があります。被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本等を取得し、法定相続人を確定させます。

1.1.2 不動産相続手続きの全体像

不動産相続は、大きく以下の流れで進行します。それぞれの段階で必要な手続きや書類が異なりますので、全体像を把握しておくことがスムーズな進行に繋がります。

段階	主な内容	留意点
1. 相続開始	被相続人の死亡	死亡日を正確に把握
2. 遺言書の確認・相続人の確定	遺言書の有無の確認、戸籍謄本等による相続人の特定	遺言書の有無で手続きが大きく分岐
3. 相続財産・債務の調査と評価	不動産、預貯金、借金などの洗い出しと評価	相続税申告の基礎となる重要な作業
4. 遺産分割協議（遺言書がない場合）	相続人全員で遺産の分け方を話し合う	全員の合意が必要、協議がまとまらない場合は家庭裁判所へ
5. 相続放棄・限定承認の検討（必要に応じて）	相続財産が債務超過の場合など	死亡から3ヶ月以内が原則
6. 不動産の相続登記（名義変更）	法務局での所有権移転登記	2024年4月1日から義務化
7. 相続税の申告と納税	税務署への申告と納税	死亡から10ヶ月以内

特に、相続放棄や限定承認、相続税の申告、そして2024年4月1日から義務化された相続登記には期限が設けられています。期限を過ぎると不利益を被る可能性があるため、早めに専門家へ相談することも検討しましょう。

1.2 相続財産の調査と不動産の評価

不動産を含む相続財産を正確に把握し、その価値を評価することは、遺産分割協議や相続税の計算において非常に重要です。見落としがないよう、慎重に進めましょう。

1.2.1 相続財産の徹底的な調査

まずは、被相続人が所有していたすべての財産を洗い出します。これには、プラスの財産だけでなく、マイナスの財産（借金など）も含まれます。

プラスの財産：
- 不動産：土地（宅地、農地、山林など）、建物（家屋、マンション、アパートなど）
- 預貯金、株式、投資信託、有価証券
- 生命保険金、退職金（受取人指定がない場合など）
- 自動車、骨董品、貴金属など
マイナスの財産：
- 借金、住宅ローン、未払いの税金や医療費
- 保証債務など

特に不動産については、以下の書類を確認し、所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積などを正確に特定する必要があります。

固定資産税納税通知書（毎年送付されるもの）
名寄帳（市町村役場で取得可能）
登記簿謄本（登記事項証明書）（法務局で取得可能）
建築確認済証、検査済証（建物の詳細情報）
賃貸借契約書（賃貸不動産の場合）

これらの書類から、未登記の建物や増築部分が見つかることもありますので、隅々まで確認することが重要です。

1.2.2 不動産の評価方法

不動産の評価額は、目的によって算出方法が異なります。特に相続税を計算する際の評価額は、専門的な知識を要するため、税理士に相談することを強くお勧めします。

評価目的	評価額の種類	主な算出方法	取得先・相談先
相続税の計算	相続税評価額	土地：路線価方式（路線価図）、倍率方式（評価倍率表）建物：固定資産税評価額に準ずる	税務署、国税庁のホームページ、税理士
固定資産税の計算	固定資産税評価額	固定資産評価基準に基づき市町村が評価	市町村役場、固定資産税納税通知書
遺産分割協議の目安	時価（実勢価格）	不動産鑑定士による鑑定評価、不動産会社の査定	不動産鑑定士、不動産会社

路線価方式は、路線価が定められている地域で、その路線価を基に土地の形状や接道状況などを加味して評価します。倍率方式は、路線価が定められていない地域で、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価します。これらの評価額は、国税庁のホームページで確認できます。

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書に記載されており、市町村役場で取得できる固定資産評価証明書でも確認できます。しかし、これはあくまで固定資産税の基準となる評価額であり、相続税評価額とは異なる点に注意が必要です。

正確な評価は、適切な遺産分割や相続税の節税にも繋がります。不明な点があれば、不動産鑑定士や相続に強い税理士に相談し、専門的な見地からのアドバイスを受けることを強くお勧めします。

2. 具体的な不動産相続の方法と手続き

不動産の相続方法は、故人の遺言書の有無や相続人全員の合意によって大きく異なります。遺言書がある場合はそれに従い、ない場合は相続人全員で遺産分割協議を行うか、法定相続分に基づいて相続することになります。ここでは、それぞれの具体的な方法と手続きについて詳しく解説します。

2.1 遺言書による不動産相続方法

遺言書は、故人の意思を尊重し、相続トラブルを未然に防ぐための重要な手段です。遺言書によって不動産が特定の人に遺贈される、または相続させることが明記されている場合、原則としてその内容に従って相続手続きが進められます。

遺言書には主に以下の3つの種類があります。

遺言書の種類	概要	メリット	デメリット・注意点
自筆証書遺言	遺言者が全文、日付、氏名を自書し、押印する形式です。2020年7月10日からは、財産目録については自書でなくパソコンなどで作成し添付することも可能になりました。	費用がかからず、手軽に作成できます。	方式不備で無効になるリスクがあり、紛失や偽造の恐れがあります。また、家庭裁判所での検認手続きが必要です。
公正証書遺言	公証役場で公証人が遺言者の意思に基づき作成する遺言書です。証人2名以上の立ち会いが必要です。	公証人が作成するため、方式不備で無効になる心配がほとんどなく、原本が公証役場に保管されるため紛失や偽造の心配がありません。検認手続きも不要です。	作成に費用がかかり、証人を用意する必要があります。
秘密証書遺言	遺言者が内容を秘密にしたまま、公証人と証人に遺言書の存在を証明してもらう形式です。	遺言の内容を秘密にできます。	方式不備で無効になるリスクがあり、家庭裁判所での検認手続きが必要です。内容を秘密にできるメリットがある反面、内容に不備があっても生前に確認できないため、相続発生後に問題が発覚する可能性があります。

不動産の相続においては、遺言書の内容が非常に重要です。例えば、「〇〇の土地と建物を長男Aに相続させる」といった具体的な記載があれば、その通りに不動産を承継できます。遺言書がない場合や内容が不明確な場合は、次の遺産分割協議が必要となります。

2.2 遺産分割協議を円滑に進める方法

遺言書がない場合や、遺言書があっても遺産分割協議が必要な場合は、相続人全員で遺産の分け方を話し合う「遺産分割協議」を行います。不動産は分割が難しいため、特に協議が複雑になりがちです。

遺産分割協議を円滑に進めるためには、以下の点に留意しましょう。

相続人全員の参加：相続人全員が協議に参加し、合意する必要があります。一人でも欠けていたり、合意が得られなかったりすると、協議は無効となります。
不動産の評価：不動産の評価額について、相続人全員が納得できる客観的な基準で評価することが重要です。不動産鑑定士に依頼するなどして、公平な評価額を算出しましょう。
分割方法の検討：不動産の分割方法には、主に以下の4つの方法があります。

分割方法	概要	メリット	デメリット・注意点
現物分割	不動産をそのまま特定の相続人が取得する方法です。	手続きが比較的シンプルです。	不動産の価値や種類によっては公平な分割が難しい場合があります。
換価分割	不動産を売却し、その売却代金を相続人で分け合う方法です。	公平に金銭を分割できます。	売却に時間と費用がかかり、希望価格で売却できないリスクがあります。売却益には譲渡所得税がかかる場合があります。
代償分割	特定の相続人が不動産を単独で取得し、他の相続人に対してその代償として金銭（代償金）を支払う方法です。	不動産を共有状態にすることなく、特定の相続人が単独で取得できます。	代償金を支払う相続人に資金力が必要です。代償金の額について合意形成が難しい場合があります。
共有	複数の相続人が不動産を共有名義で相続する方法です。	一時的に分割の合意が容易です。	将来的に売却や修繕が必要になった際に、共有者全員の合意が必要となり、トラブルの原因になりやすいです。

専門家の活用：相続人間の意見がまとまらない場合や、複雑な事情がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家を交えて協議を進めることで、客観的な視点からアドバイスを得られ、円滑な解決につながることがあります。

2.2.1 遺産分割協議書の作成ポイント

遺産分割協議で合意した内容は、必ず「遺産分割協議書」として書面に残す必要があります。これは、後々のトラブル防止だけでなく、不動産の相続登記や預貯金の払い戻しなどの手続きに必要となる重要な書類です。

遺産分割協議書を作成する際のポイントは以下の通りです。

相続人全員の合意と署名・実印：協議書には、相続人全員が合意した内容であることを示すため、相続人全員の氏名、住所を記載し、各自が署名・押印（実印）します。実印には印鑑登録証明書を添付します。
不動産の特定：相続する不動産は、登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されている情報に基づき、正確に特定して記載します。具体的には、以下の情報を漏れなく記載しましょう。
- 土地の場合：所在、地番、地目、地積
- 建物の場合：所在、家屋番号、種類、構造、床面積
取得者の明記：どの不動産を誰が取得するのかを明確に記載します。共有名義とする場合は、それぞれの共有持分も記載します。
その他の財産の記載：不動産以外の預貯金や有価証券などの財産についても、分割方法を記載しておくと、後々の手続きがスムーズになります。
作成日付：遺産分割協議が成立した日付を記載します。
複数作成：相続人の人数分作成し、各自が原本を保管することが望ましいです。

遺産分割協議書は、不動産の相続登記において法務局に提出が求められる重要な書類です。記載内容に不備があると、登記手続きが進められなくなる可能性があるため、慎重に作成する必要があります。不安な場合は、司法書士などの専門家に作成を依頼することも検討しましょう。

2.3 法定相続分での不動産相続方法

遺言書がなく、かつ相続人全員での遺産分割協議がまとまらない場合、民法で定められた「法定相続分」に基づいて遺産を相続することになります。法定相続分は、相続人の続柄によって割合が決められています。

主な法定相続分は以下の通りです。

相続人の組み合わせ	配偶者	子	直系尊属（父母など）	兄弟姉妹
配偶者と子	1/2	1/2（複数いる場合は均等割）	–	–
配偶者と直系尊属	2/3	–	1/3（複数いる場合は均等割）	–
配偶者と兄弟姉妹	3/4	–	–	1/4（複数いる場合は均等割）
子のみ	–	全部（複数いる場合は均等割）	–	–
直系尊属のみ	–	–	全部（複数いる場合は均等割）	–
兄弟姉妹のみ	–	–	–	全部（複数いる場合は均等割）

ただし、不動産を法定相続分通りに物理的に分割することは非常に困難です。例えば、一軒家を法定相続分で分割すると、土地や建物の権利が共有状態となり、それぞれの相続人が持ち分を持つことになります。この共有状態は、将来的に以下のような問題を引き起こす可能性があります。

管理や修繕の合意：共有不動産の管理や大規模な修繕を行う場合、原則として共有者全員の合意が必要です。意見の対立があると、必要な対応が遅れることがあります。
売却の困難さ：不動産を売却する場合も、共有者全員の合意がなければ売却できません。共有者の一人が売却に反対すると、他の共有者はその持ち分を売却することしかできず、買い手を見つけるのが難しくなります。
トラブルの長期化：共有状態が続くと、意見の食い違いからトラブルが長期化し、最終的に裁判に至るケースもあります。

そのため、法定相続分で不動産を共有名義とする場合でも、将来的なトラブルを避けるために、早めに共有状態の解消（例：特定の相続人が他の相続人の持ち分を買い取る、不動産を売却して代金を分けるなど）を検討することが推奨されます。遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停や審判を申し立てることも可能です。

3. 不動産の名義変更相続登記をスムーズに行う

不動産を相続した場合、その所有権を故人から相続人へ移すために「相続登記」と呼ばれる名義変更手続きを行う必要があります。相続登記は、不動産が誰の所有であるかを明確にし、将来的な売却や担保設定などを可能にする重要な手続きです。この手続きを怠ると、不動産の処分が困難になったり、新たな相続が発生した際に手続きが複雑化したりするリスクがあります。2024年4月27日からは相続登記が義務化され、正当な理由なく手続きを怠ると過料の対象となる可能性があるため、速やかな対応が求められます。この章では、相続登記をスムーズに進めるための具体的な方法と手順を解説します。

3.1 相続登記に必要な書類の準備

相続登記を申請する際には、多くの書類が必要となります。これらの書類は、被相続人（亡くなった方）と相続人全員の関係、そして相続する不動産の情報を証明するために不可欠です。必要書類はケースによって異なりますが、ここでは一般的に必要となる主要な書類と、その取得先・注意点をまとめました。

書類名	取得先・備考
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍謄本含む）	被相続人の本籍地の市区町村役場。相続人を確定するために不可欠な書類です。
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票	被相続人の最後の住所地の市区町村役場。登記簿上の住所と被相続人の住所を一致させるために必要です。
相続人全員の戸籍謄本	相続人それぞれの本籍地の市区町村役場。相続人が現在も生存していることを証明します。
不動産を相続する人の住民票	相続人の住所地の市区町村役場。新しい登記名義人となる方の現在の住所を証明します。
固定資産評価証明書	不動産の所在地の市区町村役場（役所の税務課など）。相続登記の登録免許税を計算する際の基礎となります。最新年度のものを取得してください。
遺産分割協議書	相続人全員で遺産分割協議を行った場合に作成。相続人全員の実印が押印されている必要があります。
相続人全員の印鑑証明書	遺産分割協議書に実印を押印した相続人全員のもの。発行から3ヶ月以内のものが有効です。
遺言書	遺言による相続の場合。自筆証書遺言の場合は家庭裁判所の検認が必要です（公正証書遺言は不要）。
登記申請書	法務局のウェブサイトからダウンロードするか、窓口で取得。必要事項を記入し、添付書類とともに提出します。

これらの書類は、それぞれ取得に時間がかかる場合があるため、早めに準備に取りかかることが重要です。特に戸籍謄本などは、被相続人の出生まで遡る必要があるため、複数の役場に請求しなければならないこともあります。不明な点があれば、管轄の法務局や司法書士に相談することをお勧めします。

3.2 相続登記の申請手続きと期限

相続登記の申請は、以下の手順で進めます。

1. 管轄の法務局の確認
相続する不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。管轄法務局は、法務局のウェブサイトで確認できます。

2. 登記申請書の作成
法務局のウェブサイトからダウンロードした申請書に必要事項を記入します。申請書には、不動産の表示、申請人（相続人）の情報、登録免許税額などを記載します。

3. 登録免許税の納付
登録免許税は、不動産の固定資産評価額に税率0.4%を乗じて計算されます。納付は、収入印紙を申請書に貼付する方法が一般的です。計算された税額が100万円を超える場合は、現金で納付し、領収書を添付することもあります。

4. 必要書類の提出
作成した登記申請書と、前述の必要書類一式を法務局に提出します。提出方法は、窓口に持参する、郵送する、またはオンライン申請のいずれかです。

5. 登記完了証の受領
申請が受理され、登記が完了すると、法務局から登記完了証が交付されます。これにより、名義変更の手続きは完了です。

相続登記の義務化と期限
これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月27日から義務化されました。不動産を相続したことを知った日、および不動産の所有権を取得したことを知った日のいずれか遅い日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なくこの期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務化は、過去に発生した相続にも適用されるため、まだ相続登記をしていない不動産がある場合は、早急に手続きを進める必要があります。詳細は法務省のウェブサイト「相続登記の申請義務化について」で確認できます。

相続登記は専門的な知識を要する手続きも多いため、不安な場合は司法書士などの専門家に相談し、代行を依頼することも検討しましょう。特に、相続人が多数いる場合や、遺産分割協議が難航している場合などは、専門家のサポートがスムーズな手続きにつながります。

4. 不動産相続税の申告と納税方法

不動産を相続する際に避けて通れないのが、相続税の申告と納税です。相続税は、被相続人（亡くなった方）から相続人が財産を受け継いだ際に発生する税金であり、特に不動産は相続財産の中でも大きな割合を占めることが多いため、その評価方法や控除制度を理解しておくことが重要になります。

4.1 相続税の計算と各種控除

相続税の計算は、まず相続財産の総額から負債や葬式費用を差し引いた課税価格を算出し、そこから基礎控除額を差し引いた残りの金額に対して行われます。不動産の場合、その評価額が課税価格に大きく影響します。

4.1.1 不動産の評価方法

不動産の評価額は、相続税の計算において非常に重要な要素です。土地と建物で評価方法が異なります。

土地の評価：
- 路線価方式：市街地にある土地の評価に用いられ、国税庁が定めている路線価（道路に面した宅地の1平方メートルあたりの評価額）に、土地の面積や形状に応じた補正率を乗じて算出します。
- 倍率方式：路線価が定められていない地域（主に郊外や農村部）の土地の評価に用いられ、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出します。
建物の評価：
- 建物の評価は、原則として固定資産税評価額が用いられます。

これらの評価方法は、国税庁のウェブサイトで詳細を確認できます。国税庁相続税のあらまし

4.1.2 相続税の基礎控除とその他の控除

相続税には、全ての相続に適用される基礎控除のほか、特定の条件を満たす場合に適用される様々な控除制度があります。

控除の種類	概要	不動産相続との関連
基礎控除	「3,000万円＋ (600万円 × 法定相続人の数)」で計算される金額。この金額までは相続税がかかりません。	課税対象となる相続財産を減らす基本的な控除。
配偶者の税額軽減（配偶者控除）	配偶者が相続した財産のうち、法定相続分または1億6,000万円のいずれか多い金額までは相続税がかからない制度。	配偶者が居住用不動産を相続する場合に非常に有効な控除です。
小規模宅地等の特例	被相続人等が居住していた宅地や事業用宅地などを相続した場合に、一定の要件を満たせば、その宅地の評価額を最大80%減額できる制度。	不動産相続における最大の節税ポイントの一つであり、適用要件をしっかり確認することが重要です。
未成年者控除	相続人が未成年者である場合に、一定の金額を相続税額から控除できる制度。	相続人が未成年者である場合に適用。
障害者控除	相続人が障害者である場合に、一定の金額を相続税額から控除できる制度。	相続人が障害者である場合に適用。

これらの控除を適切に適用することで、相続税額を大きく減らすことが可能です。特に小規模宅地等の特例は、不動産の評価額を大幅に減額できるため、適用できるかどうかの確認は必須です。適用には細かい要件があるため、専門家への相談を強くお勧めします。

4.2 不動産相続における節税のポイント

不動産相続における節税対策は、相続発生前からの計画が非常に重要です。ここでは、主な節税のポイントをいくつかご紹介します。

4.2.1 生前贈与の活用

相続税対策として有効な手段の一つに、生前贈与があります。年間110万円までの贈与であれば贈与税がかからない基礎控除の範囲内で、毎年少しずつ財産を贈与していく方法や、相続時精算課税制度を利用する方法があります。特に不動産を生前贈与する際は、贈与税や不動産取得税、登録免許税なども考慮に入れる必要があります。

4.2.2 養子縁組による基礎控除額の増加

法定相続人の数が増えると、相続税の基礎控除額も増加します。養子縁組は、この法定相続人の数を増やす一つの方法ですが、相続税法上の養子の数には制限があります（実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人まで）。また、養子縁組は単なる税金対策としてではなく、家族関係に与える影響も考慮して慎重に検討する必要があります。

4.2.3 不動産の評価額を下げる工夫

相続税の評価額は、不動産の種類や利用状況によって異なります。例えば、更地よりも賃貸アパートやマンションを建設して貸し付けている土地の方が、評価額が低くなる傾向があります。これは、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の対象となる可能性があったり、賃貸物件であることで評価額が減額されるためです。ただし、これらの対策は多額の費用とリスクを伴うため、専門家と十分に相談し、長期的な視点で計画を立てることが不可欠です。

4.2.4 相続時精算課税制度の活用

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫へ贈与する際に、2,500万円までの贈与であれば贈与税が非課税となる制度です。この制度を利用して贈与された財産は、贈与者の相続時に相続財産に加算され、相続税で精算されます。将来的に相続税がかかる見込みがある場合や、早めに財産を子や孫に引き継ぎたい場合に有効な選択肢となりますが、一度この制度を選択すると暦年贈与の基礎控除は利用できなくなるため、慎重な検討が必要です。国税庁相続時精算課税制度

これらの節税対策は、個々の状況によって最適な方法が異なります。複雑な相続税の計算や節税対策は、税理士などの専門知識を持つプロフェッショナルに相談することが最も確実です。早めに相談することで、より多くの選択肢の中から最適な対策を講じることができます。

5. 不動産相続の悩みを解決する専門家

不動産相続は、専門的な知識と複雑な手続きが求められる場面が多く、一般の方にとっては大きな負担となることがあります。特に、相続登記や相続税の申告、さらには相続人同士でのトラブルなど、多岐にわたる問題に直面する可能性があります。このような時、専門家のサポートを得ることは、手続きをスムーズに進め、予期せぬトラブルを回避し、最終的に後悔のない相続を実現するために非常に重要です。

ここでは、不動産相続において頼りになる専門家として、司法書士、税理士、弁護士のそれぞれの役割と、彼らが提供する具体的なサービスについて詳しく解説します。

5.1 司法書士による登記手続きの代行

司法書士は、不動産の権利に関する登記手続きの専門家です。不動産を相続した場合、その名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する「相続登記（所有権移転登記）」は、法的に義務付けられており、怠ると様々な不利益が生じる可能性があります。司法書士は、この相続登記を円滑に進めるための強力なサポートを提供します。

司法書士に依頼することで、以下のようなサービスを受けることができます。

相続登記の申請代理：相続登記に必要な書類の収集、登記申請書の作成、法務局への申請手続き全般を代行します。これにより、複雑な手続きに不慣れな方でも、正確かつ迅速に名義変更を完了させることができます。
遺産分割協議書の作成サポート：複数の相続人がいる場合、誰がどの不動産を相続するかを定める遺産分割協議書は、相続登記の重要な添付書類となります。司法書士は、相続人の意思に基づいた遺産分割協議書の作成をサポートし、法的に有効な書面を作成するお手伝いをします。
戸籍謄本などの必要書類の収集：相続登記には、被相続人や相続人の戸籍謄本、住民票など多くの公的書類が必要です。これらの書類の収集は時間と手間がかかる作業ですが、司法書士が代行することで、相続人の負担を大幅に軽減できます。
登記に関する相談：相続登記に関する疑問や不安に対し、専門的な見地から的確なアドバイスを提供します。未登記の不動産や共有名義の不動産など、特殊なケースにも対応可能です。

司法書士に依頼することで、不動産の名義変更を確実に完了させ、将来的なトラブルのリスクを低減し、安心して不動産を管理・処分できる状態にすることができます。

5.2 税理士による相続税対策

税理士は、税金に関する専門家であり、不動産相続においては特に相続税の計算、申告、そして節税対策において不可欠な存在です。不動産は相続財産の中でも大きな割合を占めることが多く、その評価方法や特例の適用によって相続税額が大きく変動する可能性があります。

税理士に依頼することで、以下のようなサービスを受けることができます。

相続財産の評価と相続税額の計算：不動産の評価は専門知識を要し、相続税額に直結します。税理士は、土地や建物の評価額を適正に算出し、全体の相続財産を正確に把握した上で、相続税額を計算します。
相続税申告書の作成と提出：相続税の申告書は非常に複雑であり、誤りがあると追徴課税の対象となる可能性があります。税理士は、正確な申告書を作成し、期限内に税務署へ提出する手続きを代行します。
各種特例・控除の適用による節税対策：不動産相続には、「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」など、適用することで相続税を大幅に減額できる特例や控除が存在します。税理士は、これらの制度を最大限に活用し、合法的な範囲で相続税の負担を軽減するための最適な節税策を提案します。
納税方法に関するアドバイス：相続税は多額になることが多く、一括での納税が困難な場合もあります。税理士は、延納や物納といった納税方法についてもアドバイスを提供し、納税計画をサポートします。
生前贈与など事前対策の相談：相続発生前からの対策として、生前贈与や遺言書作成を通じた節税策についても相談に応じ、長期的な視点での相続対策をサポートします。

税理士のサポートは、適正な相続税の申告と納税を保証し、同時に不必要な税負担を回避するために不可欠です。

5.3 弁護士による相続紛争の解決

弁護士は、法律に関する専門家であり、不動産相続において相続人同士の意見の対立やトラブルが発生した場合に、その解決をサポートします。特に、遺産分割協議がまとまらない、遺言書の内容に不満がある、遺留分を侵害されたといった問題は、当事者間での解決が難しいケースが多く、法的な専門知識を持つ弁護士の介入が有効です。

弁護士に依頼することで、以下のようなサービスを受けることができます。

遺産分割協議の代理・交渉：相続人同士の話し合いが膠着状態に陥った場合、弁護士が代理人として他の相続人と交渉を行います。相続人の主張を法的な根拠に基づいて展開し、公平かつ円満な遺産分割を目指して協議を主導します。
遺産分割調停・審判の代理：協議で解決できない場合は、家庭裁判所での調停や審判に移行します。弁護士は、これらの手続きにおいて相続人の代理人となり、法的な手続きを適切に進め、権利を主張します。
遺言書の有効性に関する問題：遺言書の内容に疑義がある場合や、遺言書の解釈を巡って争いが生じた場合、弁護士がその有効性を検証し、適切な対応をアドバイスします。
遺留分侵害額請求：遺言や生前贈与によって、法定相続人が最低限受け取れるはずの遺産（遺留分）が侵害された場合、弁護士が遺留分侵害額請求の手続きを代行し、正当な権利の回復を図ります。
相続放棄の手続き：被相続人に多額の負債がある場合など、相続したくない状況では相続放棄の手続きが必要です。弁護士は、相続放棄の要件や手続きについて助言し、申述書の作成・提出をサポートします。

弁護士のサポートは、相続トラブルの早期解決、権利の保護、そして精神的な負担の軽減に大きく貢献します。法的な紛争に発展する前に相談することで、より円満な解決に繋がりやすくなります。

以下に、各専門家の主な役割をまとめました。

専門家	主な役割	不動産相続における具体的な業務
司法書士	不動産登記の専門家	相続登記の申請代理遺産分割協議書の作成サポート必要書類の収集代行
税理士	税金に関する専門家	相続財産の評価と相続税額の計算相続税申告書の作成・提出各種特例・控除の適用による節税対策の提案
弁護士	法律紛争解決の専門家	遺産分割協議の代理・交渉遺産分割調停・審判の代理遺留分侵害額請求

6. 不動産相続で後悔しないための注意点

不動産相続は、時に複雑な問題や予期せぬ落とし穴が潜んでいます。後悔しないためにも、特に注意すべき点を事前に把握し、適切な対応を取ることが重要です。

6.1 未登記不動産の相続対応

不動産の中には、過去の経緯から登記がされていない「未登記不動産」が存在することがあります。未登記のまま相続してしまうと、将来的に売却や担保設定ができないなど、大きな不利益を被る可能性があります。

6.1.1 未登記不動産とは？その確認方法

未登記不動産とは、法務局の登記簿に所有権の登記がされていない不動産を指します。建物の場合、建築後も所有権保存登記がされていないケースや、過去に増改築が行われたものの、その変更登記がされていないケースなどがあります。土地の場合、地番は存在するものの、登記簿が存在しないといった稀なケースも考えられます。

未登記であるかを確認するには、主に以下の方法があります。

固定資産税課税明細書を確認する：建物の場合、課税明細書に「家屋番号」の記載がない、または「未登記」と記載されていることがあります。
法務局で登記情報を確認する：物件の所在地を管轄する法務局で、該当不動産の登記情報を取得します。登記情報が存在しない、または古い情報しかない場合は、未登記の可能性があります。
市町村役場で建築確認台帳を確認する：建築確認はされているものの、登記がされていないケースもあります。

6.1.2 未登記不動産を相続する際のリスクと対応

未登記不動産を相続することには、以下のようなリスクが伴います。

所有権を第三者に主張できない：登記がなければ、法律上、第三者に対して自分が所有者であることを明確に主張できません。
売却や担保設定が困難：金融機関は登記されていない不動産を担保として認めず、買主も所有権移転ができないため売買が成立しにくくなります。
相続登記ができない：そもそも登記が存在しないため、通常の相続登記の手続きができません。
固定資産税の課税漏れ・トラブル：市町村は課税台帳で把握しているものの、登記情報との不一致から、将来的に思わぬ課税トラブルに発展する可能性もあります。

未登記不動産を相続した場合は、速やかに所有権保存登記を行う必要があります。その際、建築当時の書類や固定資産税の納税証明書など、所有権を証明する資料を準備し、司法書士に相談して手続きを進めるのが一般的です。

6.2 相続放棄の検討と手続き

相続は、故人のプラスの財産（預貯金、不動産など）だけでなく、マイナスの財産（借金、ローンなど）も引き継ぐことになります。もし故人に多額の借金があり、プラスの財産を明らかに上回る場合は、相続放棄を検討すべきです。

6.2.1 相続放棄を検討すべきケースと効果

相続放棄は、相続人が故人の財産に関する一切の権利義務を放棄する制度です。具体的に検討すべきケースは以下の通りです。

故人に多額の借金や保証債務がある場合。
相続人同士の遺産分割協議が紛糾し、関わりたくない場合。
特定の相続人にすべての財産を集中させたい場合。

相続放棄が認められると、初めから相続人ではなかったとみなされ、故人の借金返済義務から解放されます。しかし、同時にプラスの財産も一切相続できなくなります。

6.2.2 相続放棄の手続きと期限、注意点

相続放棄の手続きは、自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内に、故人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申述することで行います。この3ヶ月の期間を「熟慮期間」と呼びます。

手続きの概要は以下の通りです。

ステップ	内容	備考
1. 熟慮期間の確認	相続開始を知った日（通常は被相続人の死亡日）から3ヶ月以内であるかを確認。	期間延長の申し立ても可能ですが、原則3ヶ月です。
2. 必要書類の準備	相続放棄申述書被相続人の住民票除票または戸籍の附票申述人（相続人）の戸籍謄本被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本その他、相続順位に応じた戸籍謄本など	ケースによって必要書類は異なります。
3. 家庭裁判所への申述	必要書類を添えて、故人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に提出。	収入印紙と郵便切手が必要です。
4. 照会書への回答	家庭裁判所から送られてくる照会書に回答し返送。	相続放棄の意思確認が主な内容です。
5. 相続放棄申述受理通知書の受領	相続放棄が正式に受理されると送付されます。	重要な書類なので大切に保管してください。