不動産を相続したら？確定申告の疑問を解消！必要な書類から手続きまで徹底解説

不動産を相続し、「確定申告は必要なのか？」「どんな税金がかかるの？」「手続きが複雑そうで不安…」と感じていませんか？この記事では、不動産相続後の確定申告に関するあらゆる疑問を解消します。相続税申告との違いから、売却時の譲渡所得税の計算、賃貸不動産の申告、故人の準確定申告まで、具体的なケースごとに詳しく解説。さらに、3,000万円特別控除などの特例や控除を最大限に活用し、必要な書類や提出方法、税理士に相談するメリットまで網羅的にご紹介します。本記事を通じて、複雑な不動産相続の確定申告を一人で迷わず、適切な節税対策を講じて安心して進められるようになります。

1. 不動産相続における確定申告の基本を知ろう

不動産を相続した際、「確定申告が必要になるのか？」「どんな税金がかかるのか？」といった疑問を抱く方は少なくありません。ここでは、不動産相続と確定申告に関する基本的な知識をわかりやすく解説します。相続税申告と確定申告は異なる手続きであることを理解し、適切な対応ができるよう準備しましょう。

1.1 不動産相続と税金の種類

不動産を相続すると、複数の種類の税金が関わってきます。これらの税金は、相続が発生した時点、不動産の名義変更時、あるいはその後の不動産の利用状況や売却によって課税されるタイミングが異なります。

税金の種類	概要	主な課税タイミング	申告・納税義務者
相続税	亡くなった方（被相続人）の財産を相続人が受け継いだ場合に課される税金です。不動産も課税対象となります。	被相続人の死亡時	相続人
登録免許税	不動産の所有権移転登記（相続登記）を行う際に課される税金です。	相続登記申請時	不動産の登記名義人となる相続人
不動産取得税	不動産を取得した際に課される税金ですが、相続による取得は原則として非課税です。	不動産取得時（ただし相続は原則非課税）	不動産を取得した者
所得税	相続した不動産から賃貸収入がある場合や、相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課される税金です。	賃貸収入発生時、不動産売却時	賃貸収入を得た相続人、不動産を売却した相続人

この中で、「確定申告」と直接的に関連するのは、主に所得税となります。相続税や登録免許税は、それぞれ独立した申告・納税手続きが必要です。

1.2 不動産を相続した場合に確定申告が必要なケース

不動産を相続したこと自体が、直ちに確定申告の義務を生じさせるわけではありません。確定申告が必要となるのは、相続した不動産が原因で所得が発生した場合です。

• 賃貸不動産を相続した場合: 相続したアパートやマンション、土地などを賃貸し、そこから家賃収入や地代収入を得ている場合、その収入は不動産所得として確定申告の対象となります。必要経費を差し引いた所得に対して所得税が課されます。
• 相続した不動産を売却した場合: 相続した不動産を売却し、売却益（譲渡所得）が発生した場合も確定申告が必要です。これは「譲渡所得税」として所得税・住民税が課されるためです。売却益がなくても、特例の適用を受けるためには申告が必要なケースもあります。
• 準確定申告が必要な場合: 亡くなった方（被相続人）が確定申告をすべき所得があったにもかかわらず、その年の途中で亡くなった場合、相続人が代わりに確定申告を行う必要があります。これを「準確定申告」と呼びます。不動産所得があった被相続人の場合もこれに該当します。

これらのケースに該当しない限り、不動産を相続しただけで確定申告をする必要はありません。ただし、相続税の申告は別途必要となる場合があります。

1.3 確定申告と相続税申告の違いを理解する

不動産相続において、混同しやすいのが「確定申告」と「相続税申告」です。これらは全く異なる制度であり、目的、対象、申告期間、申告義務者がそれぞれ異なります。両者の違いを正確に理解することが重要です。

項目	確定申告	相続税申告
目的	個人の1年間の所得（給与所得、事業所得、不動産所得、譲渡所得など）に対する所得税を計算し、納税すること。	亡くなった方（被相続人）から相続人が受け継いだ財産（遺産）に対して課される相続税を計算し、納税すること。
対象	個人の所得全般（不動産所得や譲渡所得も含む）。	相続財産（不動産、預貯金、有価証券など）。
申告義務者	所得を得た個人（相続人自身）。	相続財産を受け継いだ相続人（法定相続人、受遺者など）。
申告期間	原則として、所得が発生した翌年の2月16日から3月15日まで。	被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内。
申告先	納税地を管轄する税務署。	被相続人の死亡時の住所地を管轄する税務署。

例えば、不動産を相続して賃貸経営を始めた相続人は、その賃貸収入について毎年確定申告を行う必要があります。一方で、その不動産を含めた相続財産が相続税の基礎控除額を超える場合には、相続税の申告も別途行う必要があります。確定申告は所得税、相続税申告は相続税というように、対象となる税金が異なる点を明確に区別しましょう。相続税の基礎控除については、国税庁のウェブサイト（国税庁）などで詳細を確認できます。

2. 不動産を売却した場合の確定申告 譲渡所得税の計算方法

相続した不動産を売却した場合、その売却によって利益が生じると、譲渡所得税という税金が課されます。この章では、不動産売却における譲渡所得税の基本的な考え方から、具体的な計算方法、そして関連する税金の種類と税率について詳しく解説します。

2.1 譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金のことです。これは、所得税および住民税の一部として扱われ、不動産の売却益に対してのみ課税される点が特徴です。相続によって取得した不動産であっても、売却して利益が出れば譲渡所得税の対象となります。この税金は、他の所得（給与所得や事業所得など）とは合算せず、分離して計算・課税される「分離課税」の対象です。

不動産の売却益は、売却価格からその不動産の取得にかかった費用（取得費）と、売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引くことで算出されます。したがって、適切な取得費や譲渡費用を計上することが、税額を抑える上で非常に重要になります。

2.2 譲渡所得の計算式と取得費の重要性

譲渡所得税を計算する上で最も基本となるのが、譲渡所得の算出です。譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 収入金額 － (取得費 ＋ 譲渡費用) － 特別控除額

• 収入金額：不動産を売却した金額です。
• 取得費：その不動産を取得するためにかかった費用の総額です。

  具体的には、以下のものが含まれます。

  • 購入代金（土地・建物）
  • 建築費用
  • 購入手数料（仲介手数料など）
  • 設備費や改良費
  • 登録免許税や不動産取得税（購入時にかかったもの）
  • 相続した不動産の場合、相続時にかかった費用（登記費用、測量費用など）の一部も取得費に含めることができます。
  • 注意点として、建物の取得費は時間の経過とともに価値が減少するため、減価償却費相当額を差し引いて計算する必要があります。また、相続した不動産の取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」が適用されることがあります。この概算取得費は税額が高くなる傾向があるため、可能な限り実際の取得費を証明できる資料（売買契約書、領収書など）を探すことが重要です。
• 譲渡費用：不動産を売却するために直接かかった費用の総額です。

  具体的には、以下のものが含まれます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 測量費
  • 建物の取り壊し費用（売却のために取り壊した場合）
  • 売買契約書の作成費用
• 特別控除額：特定の条件を満たす場合に適用される控除です（例：居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除など）。この章では計算式の構成要素としてのみ触れ、詳細は別の章で解説します。

この計算式において、取得費を正確に把握し、適切に計上することが譲渡所得税額を左右する非常に重要なポイントとなります。特に相続した不動産の場合、故人が購入した際の資料が残っていないケースも少なくありません。その場合でも、できる限り関連資料を収集し、税務署に説明できるよう準備しておくことが求められます。

2.3 不動産売却にかかる税金の種類と税率

不動産を売却して利益が出た場合に課される税金は、主に「所得税」「住民税」そして「復興特別所得税」の3種類です。これらの税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。

2.3.1 所有期間による税率の違い

譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間によって、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。

• 短期譲渡所得：所有期間が5年以下の不動産を売却した場合に適用されます。税率が高く設定されています。
• 長期譲渡所得：所有期間が5年を超える不動産を売却した場合に適用されます。税率が短期譲渡所得よりも低く設定されています。

相続によって取得した不動産の所有期間を計算する際は、被相続人（故人）が所有していた期間も合算して計算します。これにより、相続後すぐに売却した場合でも、長期譲渡所得の税率が適用される可能性があります。

2.3.2 譲渡所得税の税率一覧

以下の表に、短期譲渡所得と長期譲渡所得それぞれの税率をまとめました。

所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
短期譲渡所得（5年以下）	30%	9%	所得税額の2.1%	約39.63%
長期譲渡所得（5年超）	15%	5%	所得税額の2.1%	約20.315%

※復興特別所得税は、2037年（令和19年）まで課税されます。計算式は「所得税額 × 2.1%」です。

この税率は、譲渡所得に対して直接課されるため、売却益が大きいほど税負担も大きくなります。そのため、売却前に税理士などの専門家に相談し、適切な税額シミュレーションを行うことが賢明です。

3. 不動産相続で確定申告が必要な具体的なケースと手続き

不動産を相続した場合、その後の利用状況や売却の有無によって確定申告が必要になるケースがあります。ここでは、具体的なケースとその手続きについて詳しく解説します。

3.1 賃貸不動産を相続した場合の確定申告

相続した不動産がマンションやアパート、戸建てなどの賃貸物件である場合、そこから得られる家賃収入は不動産所得として所得税の課税対象となります。この不動産所得が発生する場合、原則として確定申告が必要です。

確定申告の対象となるのは、相続が発生した日以降に得られた賃料収入です。相続人は、この賃料収入から必要経費を差し引いた金額を不動産所得として計上し、確定申告を行います。

3.1.1 不動産所得の計算方法

不動産所得は、以下の計算式で算出されます。

不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費

総収入金額には、家賃収入のほか、礼金、更新料、共益費なども含まれます。必要経費として認められるものには、以下のような項目があります。

費用の種類	具体例
減価償却費	建物や設備などの取得費用を耐用年数に応じて毎年計上する費用
修繕費	物件の維持管理や原状回復のための費用（大規模な改修は資本的支出となる場合あり）
固定資産税・都市計画税	不動産を所有していることで課される税金
損害保険料	火災保険、地震保険など
借入金利子	賃貸物件の購入や建築のために借り入れたローンの利子（元金は対象外）
管理委託手数料	不動産管理会社に支払う手数料
広告宣伝費	入居者募集のための広告費用
交通費・通信費	物件管理にかかる交通費や通信費

これらの経費を漏れなく計上することで、不動産所得を正確に算出し、適切な納税を行うことができます。特に、相続した不動産の減価償却費を計算する際には、故人が取得した際の価格や取得時期、構造などを確認する必要があります。

3.2 相続した不動産を売却した場合の確定申告

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課税され、確定申告が必要になります。譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。

3.2.1 譲渡所得の計算と取得費の重要性

譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)

ここで重要なのが「取得費」です。相続した不動産の取得費は、被相続人（亡くなった方）がその不動産を取得した際の費用を引き継ぎます。具体的には、購入代金や建築費、購入手数料などが含まれます。

もし、被相続人が取得した際の資料（売買契約書など）が不明な場合、取得費は売却価格の5%とみなされることがあります（概算取得費）。この場合、譲渡所得が大きくなり、結果として納める税金が高くなる可能性があるため、可能な限り取得費を証明できる資料を探すことが重要です。

譲渡費用には、売却手数料（仲介手数料）、印紙税、測量費などが含まれます。

譲渡所得税には、不動産の所有期間に応じて税率が変わるという特徴があります。所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得となり、長期譲渡所得の方が税率が優遇されます。この所有期間は、被相続人が不動産を取得した日から計算されます。

3.3 準確定申告とは 故人の所得税申告

準確定申告とは、亡くなった方（被相続人）がその年の1月1日から亡くなった日までに得た所得について、相続人が代わって行う確定申告のことです。

3.3.1 準確定申告の対象となる所得

準確定申告の対象となる所得には、以下のようなものがあります。

• 事業所得（個人事業主の場合）
• 不動産所得（賃貸物件を所有していた場合）
• 給与所得（給与の未払分や退職金の一部など）
• 公的年金等の雑所得
• 一時所得
• 配当所得

死亡退職金や相続財産そのものは所得税の課税対象とならないため、準確定申告の対象にはなりません。

3.3.2 申告義務者と申告期限

準確定申告は、相続人全員が連署して行います。もし相続人が複数いる場合は、代表者を決めて手続きを進めることが一般的です。申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から4ヶ月以内です。

例えば、1月15日に被相続人が亡くなった場合、その年の1月1日から1月15日までの所得について、相続人は5月15日までに準確定申告を行う必要があります。

準確定申告は、相続税申告とは異なる手続きであり、故人の生前の所得に対する納税義務を果たすためのものです。忘れずに手続きを行いましょう。

4. 不動産相続における確定申告で使える特例と控除

不動産を相続し、その後売却したり活用したりする際には、確定申告においてさまざまな特例や控除が適用される可能性があります。これらの制度を適切に利用することで、税負担を大幅に軽減できる場合があります。ここでは、特に重要な特例と控除について詳しく解説します。

4.1 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」とは、マイホームを売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。この特例は、自身が居住していた家屋とその敷地を売却する場合に適用されます。 相続した不動産であっても、相続人がその家屋に居住し、自身のマイホームとして利用した後に売却する場合には、この特例の対象となり得ます。

主な適用要件は以下の通りです。

• 自身が居住していた家屋またはその敷地等の売却であること。
• 売却した年の前年または前々年にこの特例を利用していないこと。
• 親子や夫婦など、特別な関係にある者への譲渡ではないこと。
• 他の特例（例えば、特定の居住用財産の買い換え特例など）と併用しないこと。
• 居住しなくなった日から3年目の年末までに譲渡すること。

この特例を適用することで、譲渡所得税が軽減されたり、課税されないケースもあります。

4.2 空き家特例 3,000万円特別控除の適用要件

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家特例」は、相続した空き家を売却した際の税負担を軽減するための制度です。 この特例は、被相続人が住んでいた家屋を相続し、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できるものです。

空き家特例の主な適用要件は以下の通りです。

要件項目	詳細
対象となる家屋	相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた家屋であること（老人ホーム等に入所していた場合も一定の要件を満たせば適用可能）。 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の建物）。 区分所有建物登記がされている建物でないこと（マンションなどは対象外）。
売却期間	相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、令和9年12月31日までの譲渡であること。
売却価格	譲渡対価の額が1億円以下であること。
利用状況	相続時から譲渡時まで、事業用・貸付用・居住用として利用していないこと。
売却方法	家屋を解体して更地として売却する場合、または、耐震リフォームを行った上で売却する場合。 令和6年1月1日以後の譲渡では、買主が譲渡後翌年2月15日までに耐震改修または除却工事を行った場合も適用対象となる。
譲渡相手	親子や夫婦など、特別な関係がある人への譲渡ではないこと。
その他	相続により取得した相続人の数が3人以上である場合は、令和6年1月1日以後の譲渡から控除額が2,000万円までとなる。

この特例の適用を受けるためには、確定申告書に「被相続人居住用家屋等確認書」（市区町村長から交付）や売買契約書の写しなどの書類を添付する必要があります。

4.3 その他の特例と控除 相続した不動産特有の制度

相続した不動産を売却する際に利用できる、上記以外の重要な特例として「相続税の取得費加算の特例」があります。

4.3.1 相続税の取得費加算の特例

「相続税の取得費加算の特例」とは、相続や遺贈により取得した財産を、相続税の申告期限の翌日から3年以内（正確には3年10ヶ月以内）に売却した場合に、支払った相続税の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算できる制度です。

この特例を適用することで、譲渡所得の計算において収入金額から差し引かれる取得費が増加し、結果として譲渡所得が減少し、譲渡所得税の負担を軽減することができます。

主な適用要件は以下の通りです。

• 相続や遺贈により財産を取得した個人であること。
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること（相続税を支払っていない場合は適用できません）。
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日（実質的に相続開始から3年10ヶ月以内）までに譲渡していること。

この特例は、譲渡所得のみに適用される特例であり、事業所得や雑所得には適用できません。 確定申告の際には、「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」などの書類を添付する必要があります。

なお、この「相続税の取得費加算の特例」と「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」は併用できる場合がありますが、「空き家特例」とは併用できないため注意が必要です。

6. 不動産相続の確定申告をスムーズに進めるポイント

不動産の相続は、多くの場合、複雑な手続きや専門知識を要します。特に確定申告においては、適切な対応が税負担の軽減に直結するため、計画的な準備と専門家の活用が非常に重要です。ここでは、不動産相続における確定申告を円滑に進めるための具体的なポイントを解説します。

6.1 税理士に相談するメリットとタイミング

不動産相続に伴う確定申告は、その内容が多岐にわたり、専門的な知識が求められます。税理士に相談することで、以下のようなメリットが得られます。

• 適切な節税対策：相続税には様々な控除や特例があり、これらを適用することで税負担を大幅に軽減できる可能性があります。税理士はこれらの制度に精通しており、個別の状況に応じた最適なアドバイスを提供します。税務署は控除や特例の適用を教えてくれないため、専門家のアドバイスが不可欠です。
• 正確な申告書の作成：相続税申告書の作成には専門的なスキルと知識が必要です。不動産の評価額算出は特に複雑であり、誤った評価は過少申告や過大申告につながる恐れがあります。税理士は正確な評価に基づき、ミスなく申告書を作成します。
• 申告作業の手間と時間の削減：相続発生後は、葬儀や遺産分割協議、各種名義変更など、多くの手続きに追われます。確定申告の準備や書類作成は大きな負担となるため、税理士に依頼することでこれらの手間を省き、精神的な負担を軽減できます。
• 税務調査リスクの低減：税理士が作成した申告書は、税務署からの信頼性が高く、税務調査のリスクを低減する効果が期待できます。万が一、税務調査が入った場合でも、税理士が代理で対応してくれるため安心です。

6.1.1 税理士に相談する最適なタイミング

税理士に相談するタイミングは、相続発生後、できるだけ早い段階が望ましいとされています。

具体的には、故人の四十九日法要が終わった頃から、遺産分割協議の手続きに取り掛かる時期が良いでしょう。 相続税の申告期限は、相続開始から10ヶ月以内と定められており、不動産の評価や遺産分割協議には時間を要するため、早めに相談することで、焦らず計画的に手続きを進めることができます。 特に、遺産分割で揉める可能性があるケースや、非上場株式、複雑な形状の土地など評価が難しい財産が含まれる場合は、より早期の相談が推奨されます。

6.2 不動産の評価額を正確に把握する方法

不動産の評価額は、相続税額を大きく左右する重要な要素です。正確な評価額を把握するためには、以下の方法があります。

• 固定資産税評価額の確認：毎年4月頃に送付される固定資産税課税明細書には、土地や建物の固定資産税評価額が記載されています。これが一般的な評価額の目安となります。
• 路線価方式による評価：市街地の土地の評価には、国税庁が毎年公表する路線価図に基づいた「路線価方式」が用いられます。路線価は、道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額であり、これに土地の面積を掛けて算出します。
• 倍率方式による評価：路線価が設定されていない地域（主に郊外や農地など）の土地の評価には、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出する「倍率方式」が用いられます。倍率表も国税庁が公表しています。
• 不動産鑑定士による鑑定：より厳密な評価が必要な場合や、複雑な土地、大規模な不動産などの場合は、不動産鑑定士に依頼して鑑定評価を受けることも選択肢の一つです。ただし、費用がかかる点に留意が必要です。

これらの評価方法は、相続税評価額を算出するためのものであり、実際の市場価格（時価）とは異なる場合が多いことに注意が必要です。 特に、不動産は相続財産の中で大きな割合を占めることが多く、評価の仕方によって相続税額が大きく変動するため、正確な評価が非常に重要となります。

6.3 相続登記の重要性と確定申告への影響

相続登記とは、相続した不動産の所有者名義を、亡くなった被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。 2024年4月1日からは相続登記が義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。 正当な理由なく期限内に登記をしない場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

6.3.1 相続登記が確定申告に与える影響

相続登記は、直接的に所得税の確定申告に影響を与えるものではありませんが、以下のような点で間接的に関連します。

関連事項	確定申告への影響
不動産売却時の譲渡所得	相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、その不動産の所有者として相続登記が完了している必要があります。登記が完了していないと、売却手続きを進めることができず、結果として譲渡所得の確定申告も行えません。
賃貸不動産の不動産所得	相続した賃貸不動産から家賃収入を得る場合、その収入は相続人の不動産所得として確定申告が必要です。この場合も、名義が相続人に変更されていることが前提となります。
相続登記費用の取り扱い	相続登記にかかる費用（登録免許税や司法書士報酬など）は、不動産所得を生じる賃貸不動産の場合は必要経費として計上できる可能性があります。また、売却した不動産の場合は譲渡所得の計算における取得費に加算できる場合があります（ただし、概算取得費を使う場合は加算できません）。
遺産分割協議の明確化	相続登記は、誰がどの不動産を相続したかを明確にするための重要な手続きです。これにより、遺産分割協議の内容が確定し、その後の不動産に関する税務処理（確定申告を含む）の基盤となります。

このように、相続登記は不動産を適切に管理・活用し、将来的な確定申告をスムーズに行う上で欠かせない手続きです。司法書士は相続登記の専門家であり、複雑な書類作成や手続きを代行してもらうことで、負担を軽減できます。 ただし、相続税申告書の作成は税理士の専門分野であるため、税務に関する相談は税理士に行う必要があります。

7. まとめ

不動産相続における確定申告は、売却や賃貸など利用状況により内容が大きく異なります。譲渡所得税の計算や故人の準確定申告、多様な特例・控除の適用可否など、専門知識が求められる複雑な手続きです。

居住用財産の3,000万円特別控除や空き家特例は税負担を軽減できますが、適用要件が複雑なため注意が必要です。正確な申告には、必要な書類の準備と期限内の提出が不可欠となります。

この複雑な確定申告をスムーズに進めるためには、税理士などの専門家へ早めに相談し、不動産の評価額把握や相続登記を含めた計画的な準備を行うことが、適正な納税への最善策と言えるでしょう。